Регистрация в ЕИСЕС — стъпка по стъпка за домоуправители и сдружения 2026

От 20 февруари 2026 г. МРРБ поддържа Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС) — централизиран електронен ресурс, който събира в едно публични регистри на професионалните управители-търговци и на етажните собствености. Системата е оперативна по Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 и засяга три различни групи: търговци, които искат да управляват сгради по занятие; управителни съвети и управители на етажни собствености; и сдружения на собствениците. Към март 2026 г. в Регистъра вече има над 50 вписани професионални управители. В тази статия преглеждаме процедурата стъпка по стъпка, документите, таксите и санкциите за невписване.

Какво е ЕИСЕС и кой го поддържа

Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС) е публичен електронен ресурс, въведен с промените в ЗУЕС и въведен в действие с Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 г. (обнародвана в Държавен вестник, бр. 20 от 20 февруари 2026 г.). Системата се поддържа от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и осигурява публичен и безплатен достъп през сайта на министерството.

ЕИСЕС обхваща два отделни публични регистъра:

• Регистър на професионалните управители-търговци по чл. 47б ЗУЕС — съдържа всички търговци, които имат право да управляват етажна собственост по занятие, с данни за дата на вписване, срок на валидност и наличие на застраховка „Професионална отговорност".
• Регистър на етажните собствености и сдруженията на собствениците — съдържа данни за управителните съвети (управителите), сдруженията по чл. 25 ЗУЕС, адреса на сградата, идентификатора и контактните лица.

Правното основание е чл. 47а–47е ЗУЕС (за професионалните управители) и съответните разпоредби на ЗУЕС за управлението на етажната собственост. Двата регистъра са достъпни през секцията „Регистри" на сайта на МРРБ. Към март 2026 г. в Регистъра на професионалните управители-търговци има над 50 вписани дружества от София, Пловдив, Варна, Хасково, Плевен, Балчик и други градове.

Кой е длъжен да се впише

Задължението за вписване в ЕИСЕС е различно за трите типа участници. Преди да започнете процедура, проверете коя категория ви засяга — режимът на документите, таксите и сроковете не е един и същ.

Професионалните управители-търговци — задължително

Всеки търговец, който иска да упражнява дейност по управление на етажна собственост по занятие (тоест редовно, възмездно и систематично), е длъжен да бъде вписан в Регистъра на професионалните управители-търговци по чл. 47б ЗУЕС. Без вписване дейността е незаконна и подлежи на санкция. Това важи както за дружества с ограничена отговорност (ООД, ЕООД), така и за акционерни дружества (АД, ЕАД), еднолични търговци (ЕТ), командитни и събирателни дружества.

Управителните съвети (управителите) — задължително вписване

Според Наредбата управителните съвети (управителите) на етажни собствености подават заявление за вписване в централизирания регистър в едномесечен срок от избирането им — чрез общинската администрация по местонахождение на сградата. Това задължение важи независимо дали сградата има сдружение или не. Промени в обстоятелствата (нов управител, нов председател) се вписват в срок до 14 дни.

Сдружения на собствениците — задължително при учредяване

Сдружение по чл. 25–28 ЗУЕС е юридическо лице, което се вписва в Регистъра на ЕС. Управителят (председателят на УС) подава заявление до общината в срок до 14 дни от учредителното събрание; общината вписва сдружението в регистъра и издава удостоверение. След това следват вписвания в БУЛСТАТ. Сдружението е задължително условие, ако сградата иска да получи безвъзмездно финансиране от ЕС или националния бюджет за саниране и обновяване, както и за теглене на банкови кредити на името на сградата.

Домоуправители-собственици — не се вписват в Регистъра на търговците

Ако управлението се извършва от собственик в сградата (а не от търговец по занятие), той не се вписва в Регистъра на професионалните управители. Формалното му отразяване е в книгата на собствениците по чл. 7 ЗУЕС и в централизирания регистър чрез вписването на управителния съвет (управителя). Ако ОС обмисля възлагане на външен търговец, прочетете какво включва услугата на професионалния домоуправител в Бургас и какви са изискванията към него.

Документи за вписване в Регистъра на професионалните управители

Подготвянето на документите е етапът, който отнема най-много време. Грешки или пропуски водят до 14-дневен срок за отстраняване и забавят издаването на удостоверението. Списъкът по-долу обобщава задължителните документи според Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 и чл. 47б ЗУЕС.

1. Заявление по образец. Официалният образец е приложение към Наредбата и се попълва с данните на търговеца — наименование, ЕИК, седалище, лице за контакт. При електронно подаване заявлението се подписва с квалифициран електронен подпис.
2. Декларация за обстоятелствата по чл. 47б, ал. 3, т. 1–5 ЗУЕС. Удостоверява, че физическите лица — едноличният търговец, членовете на управителния орган и неограничено отговорните съдружници — не са осъждани за умишлено престъпление от общ характер (освен ако не са реабилитирани), не са били през последните 3 години в управителни или контролни органи на дружество с открито производство по несъстоятелност, не са лишени от право да заемат материално отговорна длъжност, нямат публични задължения (с изключение на отсрочени и обезпечени) и не са включени в списъци на лица, свързани с тероризъм.
3. Документ за платена държавна такса. 80 евро при подаване на хартиен носител или 72 евро при електронно подаване. Не е необходим, ако таксата е платена по електронен път и потвърждението вече е приложено към заявлението.
4. Доказателство за служител на трудов договор. По чл. 47б, ал. 3 ЗУЕС търговецът трябва да има поне един служител на трудов договор. На практика се представя копие на трудов договор или справка от НАП за регистрирани трудови правоотношения.
5. Пълномощно. Само ако заявлението се подава от упълномощен представител, а не лично от търговеца или от негов законен представител. За нотариално заверено пълномощно няма изрично изискване в Наредбата, но в практиката МРРБ често го изисква.

Застраховката „Професионална отговорност" не се изисква преди вписването — сключва се задължително в срок до 15 дни след получаване на удостоверението.

Процедура — стъпка по стъпка

Цялата процедура от подаване на заявлението до получаване на удостоверението преминава през 6 ясно обособени стъпки. Реалистичната продължителност при добре подготвени документи е около 30 дни — но при нередовности може да се удължи с още 14 дни за отстраняване.

Решението за отказ може да бъде обжалвано по реда на Административнопроцесуалния кодекс пред компетентния административен съд. На практика отказите са рядкост при пълни и коректни документи.

Такси и срокове

Размерите на държавните такси са определени в Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 и са изразени в евро (фиксиран курс 1 евро = 1,95583 лева). Електронното подаване дава 10% отстъпка и е препоръчителният канал.

• Първоначално вписване в Регистъра на професионалните управители:
  • 80 евро при подаване на хартиен носител
  • 72 евро при електронно подаване
• Вписване на промени в обстоятелствата (нов адрес, нов управител, ново лице за контакт):
  • 49 евро при подаване на хартиен носител
  • 44,10 евро при електронно подаване

Срок на валидност на вписването — 5 години от датата на издаване на удостоверението. Подновяването става със заявление, подадено не по-късно от 1 месец преди изтичането на текущия срок. При подновяване се издава ново удостоверение с нов 5-годишен срок.

Препоръчително е да започнете подготовка поне 2 месеца преди изтичане — при прекъсване търговецът подава ново първоначално заявление и заплаща пълната такса от 80/72 евро.

Застраховка „Професионална отговорност" — задължителна

Застраховката е една от ключовите гаранции за собствениците, които възлагат управлението на търговец. Тя покрива имуществени вреди, причинени от действия или бездействия на професионалния управител при изпълнение на функциите му.

• Срок за сключване: до 15 дни от издаване на удостоверението за вписване. Полицата се представя на МРРБ и се отбелязва в регистъра.
• Срок за представяне на полицата: в срок до 7 дни след сключването, със заявление до МРРБ.
• Подновяване: ежегодно, без прекъсване, докато търговецът упражнява дейност.
• Минимални лимити на покритие: съгласно Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 — определени лимити на едно събитие и на агрегиран годишен размер. Лимитите се актуализират периодично.

Липсата на действаща застраховка е основание за заличаване от регистъра — а заличаването на практика забранява да управлявате нови сгради до повторно вписване и сключване на нова застраховка.

Санкции при невписване

ЗУЕС урежда конкретни глоби за нарушения на режима на вписване. Глобите се налагат от общинската администрация и подлежат на обжалване по реда на Закона за административните нарушения и наказания.

• Дейност без вписване в Регистъра на професионалните управители:
  • За физически лица — глоба 400–770 евро (преизчислено от 800–1 500 лв.)
  • За юридически лица — имуществена санкция 510–1 020 евро (преизчислено от 1 000–2 000 лв.)
• При повторно нарушение размерите на санкциите се удвояват.
• Невписване на управителен съвет в централизирания регистър — санкции по общия ред на чл. 55–58 ЗУЕС за неизпълнение на задължения от страна на управителя.

Освен глобата, дейност без вписване води до недействителност на договорите за управление по чл. 47б ЗУЕС и до невъзможност да се търси възнаграждение по съдебен ред.

Често задавани въпроси

Колко време отнема процедурата по вписване?

Според Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 заявленията се разглеждат от отговорните длъжностни лица в МРРБ по реда на постъпването им. При нередовни документи се дава 14-дневен срок за отстраняване. Решението обикновено се издава в рамките на около 30 дни от постъпване на пълна и редовна преписка. Срокът тече от датата, на която преписката е окомплектована — затова добре подготвеното заявление с всички декларации и платена такса се разглежда най-бързо.

Може ли да упражнявам дейност преди вписване?

Не. Член 47б ЗУЕС изисква вписване в Регистъра на професионалните управители-търговци, за да може едно лице да упражнява дейност по управление на етажна собственост по занятие. Дейност без вписване се квалифицира като административно нарушение и води до глоба — за физически лица 400–770 евро, а за юридически лица имуществена санкция 510–1 020 евро (чл. 55–58 ЗУЕС). Затова е важно да изчакате удостоверението преди да сключвате договори за управление.

Какво се случва ако не подновя в срок?

Вписването е валидно 5 години и заявление за подновяване се подава не по-късно от 1 месец преди изтичането на срока. Ако пропуснете срока, вписването изтича и не можете законно да продължите дейност като професионален управител, докато не подадете ново първоначално заявление и не получите ново удостоверение. През този период съществуващите договори за управление не могат да продължат с вас като професионален управител-търговец по чл. 47б ЗУЕС.

Може ли сграда без сдружение да се впише?

Да. ЕИСЕС поддържа два отделни регистъра — на професионалните управители-търговци и на етажните собствености (сдружения и управителни съвети). Управителният съвет (управителят) на сграда без сдружение също подава вписване в централизирания регистър в едномесечен срок от избора си, чрез общинската администрация. Сдружение на собствениците по чл. 25–28 ЗУЕС се изисква само ако сградата иска да участва в програми за саниране или да получи кредит на името на сградата.

Кои бизнес форми могат да се регистрират (ЕТ, ООД, АД)?

Член 47б ЗУЕС допуска като професионални управители всички търговци по смисъла на Търговския закон — еднолични търговци (ЕТ), дружества с ограничена отговорност (ООД, ЕООД), акционерни дружества (АД, ЕАД), командитни дружества (КД) и събирателни дружества (СД). Изискването е дейността да се извършва по занятие — редовно, възмездно и систематично. Самото вписване не е свързано с минимален капитал, но фирмата трябва да отговаря на условията по чл. 47б, ал. 3 ЗУЕС за добра репутация и липса на публични задължения.

Има ли изисквания към персонала на фирмата?

Да. По чл. 47б, ал. 3 ЗУЕС професионалният управител-търговец трябва да има поне един служител, нает на трудов договор. Това е условие за първоначалното вписване и за поддържане на регистрацията. При проверка от МРРБ или общинската администрация може да се изисква доказателство — копие на трудовия договор и регистрация в НАП. Освен персонала, фирмата трябва да поддържа и задължителна застраховка „Професионална отговорност" в срок до 15 дни от вписването.