Професионален Домоуправител в Бургас

Какво е професионален домоуправител?

Професионален домоуправител е юридическо лице или едноличен търговец, който управлява етажната собственост по занятие, срещу възнаграждение и в изпълнение на правомощията по Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). След промените в закона от 2023 г. се използва понятието „професионален домоуправител-търговец" — лице, вписано в централизирания Регистър на професионалните управители-търговци по чл. 47б ЗУЕС (поддържан от МРРБ, оперативен от 20 февруари 2026 г.), със застраховка „професионална отговорност" и с ясно разписани задължения по чл. 23 ЗУЕС.

Частният домоуправител е собственик от самия вход, избран от общото събрание да поеме функцията — обикновено доброволно или срещу символично възнаграждение. Той не е търговец, не води счетоводство и не носи професионална отговорност. Служебният домоуправител пък е лице, назначено от кмета на общината по чл. 46а ЗУЕС, когато събранието не може да избере управителен орган — мярка с временен характер.

Задължения на домоуправителя по ЗУЕС

Задълженията на домоуправителя са изброени в чл. 23 ЗУЕС и допълнени от правилника за вътрешния ред на конкретната етажна собственост. По-долу е минималният обхват, който професионалният домоуправител изпълнява във всеки един вход.

• Свикване и водене на общи събрания. По реда на чл. 11 ЗУЕС — покана с дневен ред, регистрация на присъстващи, протокол с резюме на дискусиите и подписи на участниците.
• Изпълнение на решенията на общото събрание. Без отклонение от дневния ред и без самостоятелни инициативи без мандат — съгласно чл. 17 ЗУЕС.
• Поддържане на касата и банковите сметки. Отделна сметка на името на етажната собственост, ежемесечно отчитане, опазване на касовата наличност.
• Водене на домова книга и регистър. Актуализация на данните за собственици, обитатели, домашни любимци по реда на чл. 7 ЗУЕС.
• Събиране на месечните такси. Включително такса „Управление и поддръжка" и фонд „Ремонт и обновяване" по чл. 50 ЗУЕС.
• Заплащане на разходите за общи части. Електроенергия за стълбище и асансьор, абонамент за асансьор, поддръжка на хидрофор и портал.
• Действия срещу длъжници. Покана за доброволно изпълнение, заповедно производство по чл. 410 ГПК, изпълнително дело — задължение по чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС.
• Поддръжка и ремонт на общите части. Възлагане на текущи ремонти, избор на изпълнители, контрол на качеството по чл. 12 ЗУЕС.
• Представителство пред държавни и общински органи. Пожарна, общинска инспекция, КАТ, доставчици на комунални услуги по чл. 15 ЗУЕС.
• Ежегоден отчет пред общото събрание. Финансов и оперативен — с приложени касова книга, банкови извлечения, фактури и списък с длъжниците.

Подробен правен анализ на всички задължения е достъпен в статията Права и задължения на домоуправителя по ЗУЕС 2026.

Професионален vs частен домоуправител — сравнение

Кое от двете решения е подходящо зависи от размера на сградата, нивото на конфликти между собствениците и готовността на някой от тях да поеме функцията дългосрочно. По-долу е сравнение на двете опции по осем ключови параметъра.

Долна черта: и двете опции имат място. За малки сгради до 8–10 апартамента, с активен и опитен собственик, частният домоуправител е разумен избор. За по-големи входове, за нови сгради с гаранционни казуси и за етажни собствености с просрочия и междусъседски конфликти, професионалният домоуправител се изплаща още първите месеци — спестено време, събрани вземания, проведени събрания без отлагания. Реален опит и казуси от Бургас четете в статията професионален домоуправител в Бургас — опит от практиката.

Колко струва професионален домоуправител?

VIVEN работи с два пакета — Базов и Пълен — съответно 5 € и 7 € на апартамент месечно (с включено ДДС). Принципът е на апартамент, не на сграда: вход с 10 апартамента плаща 50 € или 70 € месечно, вход с 60 апартамента — 300 € или 420 €. Малките сгради не плащат пропорционално повече, а по-малко — точно както е справедливо.

Цената включва: пълно домоуправление по ЗУЕС, онлайн платформа за всеки собственик, касиерство, общи събрания, юридическо съдействие при длъжници. В пакет „Пълен" се добавят техническа поддръжка с екип и адвокатско процесуално представителство пред съд. Не вземаме активационни такси, такси за прехвърляне или такса за регистрация в общината. Договорът е без срок — прекратява се с едномесечно предизвестие.

Пълно сравнение между двата пакета и подробна таблица с всички включени услуги е достъпно на страницата Цени и пакети. За по-широк пазарен ориентир разгледайте и анализа ни колко струва професионален домоуправител в България.

Как се избира и сменя домоуправителят?

Изборът и смяната на домоуправител се извършват само с решение на общото събрание на собствениците, по реда на чл. 11 ЗУЕС. Необходимо е мнозинство от 50% плюс едно от идеалните части на общите части — не броя на присъстващите, а реалното съотношение на собствеността.

Стандартният процес отнема от 2 до 4 седмици и преминава през четири етапа: 1. Покана за общо събрание с дневен ред, поставена на видно място минимум 7 дни предварително (чл. 13 ЗУЕС). 2. Провеждане на общото събрание, гласуване и съставяне на протокол с подписи на присъстващите. 3. Подписване на договор между етажната собственост и новия домоуправител. 4. Приемо-предавателен протокол с касата, банковата сметка, домовата книга и архива от стария домоуправител (срок 14 дни по чл. 23, ал. 4 ЗУЕС).

VIVEN съдейства във всички четири етапа без допълнителна такса. Заявете безплатна консултация — преглеждаме документите на текущото управление и подготвяме покана за общо събрание още същата седмица.

Често задавани въпроси за домоуправителя