Енергийна ефективност на жилищни сгради в България — стандарти, обследване, паспорт 2026

Енергийната ефективност на сграда вече не е въпрос на „зелена политика“ — тя е количествено измерим показател, който влиза в нотариалния акт, в публикуваните обяви за наем и в условията за достъп до национални и европейски средства за обновяване. През 2026 г. рамката се определя от Закона за енергийната ефективност (ЗЕЕ) и подзаконовите наредби, поддържани от Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР) и МРРБ. Тази статия събира на едно място как се измерва ефективността, как се прави обследване, какво представлява сертификатът за енергийни характеристики и какви стъпки може да предприеме един домоуправител в Бургас и страната, за да започне обновяването на сградата си.

Как се измерва енергийната ефективност на сграда

Енергийната ефективност не е въпрос на впечатления — тя е числов показател в килочасова мощност на квадратен метър отопляема площ годишно (kWh/m²/год.). Колкото по-нисък е специфичният годишен разход, толкова по-високо е енергийното представяне на сградата. Това число се изчислява по нормативно установена методология върху проектните и фактическите данни на конкретната сграда — конструкция, дограма, отопление, охлаждане, вентилация, осветление на общи части и горещо водоснабдяване.

В практиката се разглеждат две числа: първична енергия — количеството, „извлечено“ от природата, преди преобразуване и пренос (отчита различната ефективност на енергийните източници), и крайна енергия — количеството, реално доставено до сградата. По европейските директиви класирането на сградите се прави на база първична енергия, защото отчита и средата на производство (например електроенергия от ВЕИ ще намали първичния разход дори при същата консумация на сградата).

Енергийни класове на жилищни сгради

По действащата нормативна уредба сградите в България се категоризират по скала от „A+“ (най-висок клас) до „G“ (най-нисък клас). Класовете разграничават нискоенергийните сгради (А+, А, B), средните и масовите за пазара (C, D), нискокачествените от енергийна гледна точка (E, F) и сградите, които изискват спешна интервенция (G).

В практиката сградите, построени преди 1999 г. — а това е огромната част от българския жилищен фонд — обикновено попадат в класове F и G: фасадите са без външна топлоизолация или с минимална, дограмата е дървена или ранна PVC без двоен стъклопакет, покривите често пропускат, инсталациите за отопление и охлаждане са амортизирани. След цялостно енергийно обновяване по реда на действащите програми такива сгради е възможно да достигнат минимум клас „B“ — изискване, заложено в условията на Етап II на „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния сграден фонд“.

Сградите, построени по съвременни стандарти след 2010 г., при правилно проектиране и изпълнение постигат клас А или А+ още при въвеждане в експлоатация. Това отличие на „proven energy class“ вече се отразява в крайната пазарна стойност на самостоятелните обекти.

Обследване за енергийна ефективност

Обследването за енергийна ефективност е технически процес и доклад, който се извършва от лицензиран консултант (физическо или юридическо лице), вписано в публичния регистър на АУЕР по реда на чл. 44 от ЗЕЕ. Без такова вписване лице няма право да издава официално обследване, което да послужи пред държавна администрация или за кандидатстване по национални и европейски програми.

В типичния обем на обследването влизат: визуален оглед на ограждащите конструкции, термографски заснемания при определени температурни условия, замерване на инфилтрационни загуби, преглед на проектната документация (когато е налична), анализ на отоплителната и охладителната инсталация, преглед на сметките за енергия за последните няколко отчетни периода, изчисление на действителния специфичен годишен разход на енергия и моделиране на енергоспестяващи мерки с прогнозни ефекти и срокове на изплащане.

Цената на обследването е по договаряне между сдружението на собствениците и консултанта. По индикативни оферти от пазара в България цените се движат ориентировъчно в порядъка от около 0,40 до 0,90 евро на квадратен метър разгъната застроена площ, като при по-големи сгради цената за квадратен метър е по-благоприятна. По действащите процедури за финансиране (НПВУ, ПРР 2021–2027) направеният разход за обследване за енергийна ефективност и за технически паспорт е допустим и подлежи на възстановяване за одобрените сгради.

Сертификат за енергийни характеристики („енергиен паспорт“)

Сертификатът за енергийни характеристики — често наричан в практиката „енергиен паспорт“ — е публичният документ, който се издава като резултат от обследването. Той посочва енергийния клас на сградата по скалата от „A+“ до „G“ и нейния специфичен годишен разход в kWh/m²/год. Сертификатът съдържа кратко описание на сградата, нейните характеристики, измерените стойности и препоръчителните мерки за подобряване.

Валидността на сертификата зависи от класа на сградата: за сгради с клас „A+“ и „A“ валидността е до 10 години; за сгради с по-нисък клас периодите са по-кратки. При основен ремонт, реконструкция или преустройство, които променят енергийните характеристики, сертификатът се актуализира преди изтичане на срока. Новият сертификат трябва да бъде издаден до една година след изтичане на валидността на предходния.

По действащия Закон за енергийната ефективност при продажба или отдаване под наем на сграда или на самостоятелен обект (апартамент) собственикът е длъжен да предостави сертификата на купувача или наемателя и да посочи енергийния клас на сградата в обявата. След влизане в сила на новата европейска Директива (ЕС) 2024/1275 за енергийните характеристики на сградите и нейното транспониране в българското право значението на сертификата при сделки и наеми ще се увеличи допълнително.

Програми за подобряване на енергийната ефективност 2026

Енергийното обновяване на жилищен сграден фонд в България през 2026 г. се финансира основно чрез Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) и ПРР 2021–2027, Приоритет 4 „Справедлив преход“. Безвъзмездната помощ покрива до 80% от допустимите разходи, а разходът за обследване и технически паспорт е допустим. Подробен анализ на активните процедури, документите за кандидатстване и стъпките от решение до завършена сграда представяме в нашата статия „Саниране на жилищна сграда — програми, финансиране и кандидатстване през 2026“.

Основните пакети мерки, които обикновено влизат в проектите за обновяване на жилищни сгради, са: топлоизолация на външните стени, ремонт и топлоизолация на покрива, подмяна на дограмата, топлоизолация на пода към неотопляеми помещения, мерки по отоплителната и вентилационна инсталация, подмяна на котли с по-ефективни такива (включително термопомпи) и подмяна на осветлението в общите части. Обхватът на конкретната сграда се определя индивидуално по обследването.

Какво може да направи сграда самостоятелно — без чакане на програма

Не всяка мярка за енергийна ефективност изисква чакане за национална програма. Има действия, които общото събрание може да предприеме с обикновено мнозинство и с относително малки разходи, които да доведат до забележими спестявания още в първата отоплителна или охладителна година:

• Подмяна на осветлението в общите части със светодиодно (LED). Стълбищата и коридорите често горят с лампи с нажежаема жичка или халогенни — подмяната им с LED при същия светлинен поток намалява консумацията 5–8 пъти.
• Поставяне на термостатични вентили на радиаторите в апартаментите. Това позволява всеки собственик да регулира температурата по стая и часове и самостоятелно да намали потреблението си, без да чака решение на цялото общо събрание.
• Топлоизолация на покрива над последния етаж и на пода към неотопляемо мазе или гараж — често най-евтината мярка за килограм спестена енергия, защото топлинните загуби през хоризонталните повърхности са значителни и леснодостъпни за интервенция.
• Ремонт или подмяна на дограмата на общите части — входни врати, прозорци на стълбището, врати към тавана. Дори когато индивидуалната дограма на апартаментите е сменена, изтичането на топлина през общи части обезсмисля част от спестяванията.
• Хидроизолация на покрива — въпреки че не е директно енергийна мярка, влагата в подпокривната конструкция увеличава топлопроводимостта на стените и намалява ефективността на наличната изолация. Адекватна хидроизолация е предпоставка за всяка по-късна цялостна интервенция.

За дребни ремонти от подобен мащаб решението на общото събрание се взема по реда на чл. 17 от ЗУЕС с обикновено мнозинство; за по-сериозни ремонти, които засягат целостта на ограждащите конструкции или изискват сериозно финансиране, се прилагат по-високите квалифицирани мнозинства.

Роля на домоуправителя в процеса

Енергийното обновяване на сграда е по своята същност проект — със заинтересовани страни, бюджет, срокове, рискове и нужда от професионално управление. Професионалният домоуправител играе ключова роля в няколко момента:

• Подготовка на общото събрание на етажната собственост — изготвя дневния ред със съответните точки (възлагане на обследване, избор на консултант, кандидатстване по програма, избор на изпълнител), осигурява законно свикване и кворум, документира решенията в протокол по реда на чл. 16 ЗУЕС.
• Координиране на обследването — събира оферти от лицензирани консултанти от регистъра на АУЕР, представя ги на общото събрание за избор и проследява изпълнението на договора.
• Подготовка на пакет документи за кандидатстване по програмата — техническа документация, протоколи на ОС, декларации, удостоверения за наличие/липса на задължения, нотариално заверени съгласия (когато се изисква).
• Контрол върху изпълнителя по време на работата — приемо-предавателни протоколи, контрол на качеството, реагиране при отклонения от проектните параметри.
• Окончателен прием и обновен сертификат — след завършване консултантът издава нов сертификат за енергийни характеристики, който отразява постигнатите подобрения, а домоуправителят го регистрира в архива на сградата.

Сграда без професионален домоуправител често губи финансиране точно в етапа на подготовка на документите. Виж нашите услуги на професионален домоуправител или се свържете за безплатна консултация.

Често задавани въпроси

Колко струва енергийно обследване на жилищна сграда?

Цената е по договаряне между сдружението на собствениците и лицензирания консултант, тъй като пазарът на тази услуга е свободен. По индикативни оферти от пазара в България обследването на многофамилна жилищна сграда се движи в порядъка от около 0,40 до 0,90 евро на квадратен метър разгъната застроена площ (РЗП), като по-големите сгради се ценообразуват по-благоприятно за квадратен метър. По действащите процедури по НПВУ направените разходи за обследване за енергийна ефективност и за технически паспорт са допустим разход и се възстановяват на сградите, които бъдат одобрени. Меродавна е офертата на конкретния консултант.

Как се избира фирма за обследване?

Сдружението на собствениците избира физическо или юридическо лице, което е вписано в публичния регистър на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР) по реда на Закона за енергийната ефективност. Регистърът е публичен и може да се провери онлайн на сайта на АУЕР. Препоръчително е да се поискат поне три оферти, да се сравнят опитът и референциите по сходни обекти, ясно описаният обхват на доклада, сроковете и гаранцията за актуализация при поискване от управляващия орган. Изборът обикновено се потвърждава с решение на общото събрание на сдружението.

Колко време е валиден енергийният паспорт?

Сертификатът за енергийни характеристики на сграда е валиден до 10 години. Валидността зависи от енергийния клас и категорията на сградата: за сгради с клас „А+“ и „А“ валидността е 10 години, а за сгради с по-нисък клас периодите са по-кратки. При основен ремонт, реконструкция или преустройство, които променят енергийните характеристики на сградата, сертификатът се актуализира преди изтичане на срока. Новият сертификат трябва да бъде издаден до една година след изтичане на валидността на предходния.

Задължителен ли е енергийният паспорт за продажба на апартамент?

По Закона за енергийната ефективност при продажба или отдаване под наем на сграда или на самостоятелен обект (апартамент) собственикът е длъжен да предостави на купувача или наемателя сертификат за енергийни характеристики и да посочи енергийния клас на сградата. При неизпълнение се предвиждат административни санкции. След влизане в сила на новата Директива (ЕС) 2024/1275 от 29 май 2026 г. и нейното транспониране в българското право значението на сертификата при сделки ще се увеличи допълнително.

Може ли сграда без сдружение да получи финансиране?

По действащите национални и европейски програми за енергийно обновяване на многофамилни жилищни сгради условие за допустимост е сградата да е учредила сдружение на собствениците по реда на чл. 25–28 от Закона за управление на етажната собственост. Кандидат по процедурите е общината, а сдружението е партньор. Без регистрирано сдружение и решение на общото събрание с предвиденото квалифицирано мнозинство сградата не може да получи безвъзмездна финансова помощ. Подробности за активните програми са описани в нашата статия за саниране на сграда.

Каква е разликата между обследване и сертификат?

Обследването за енергийна ефективност е процедура и доклад: лицензираният консултант извършва оглед, измервания и изчисления по националната методология, описва състоянието на сградата и предлага конкретни енергоспестяващи мерки с прогнозен ефект. Сертификатът за енергийни характеристики (познат на български като „енергиен паспорт“) е публичният документ, който се издава като резултат от обследването — той посочва енергийния клас на сградата по скалата от „A+“ до „G“ и нейния специфичен годишен разход на енергия. Сертификатът е валиден за определен период, а обследването е техническата основа за неговото издаване.