Какво са общите части в сградата? Пълно ръководство по ЗУЕС

"Защо трябва да плащам за ремонт на покрива, когато аз съм на втория етаж?" Този въпрос чуваме постоянно. Отговорът се крие в разбирането какво представляват общите части в етажната собственост - нещо, което всеки собственик трябва да знае, но малко наистина разбират напълно.

Какво са общите части - опростена дефиниция

В най-простата си форма, общите части са всички части и обекти от сградата, които са за ОБЩО ПОЛЗВАНЕ от собствениците. Това дефинитивно изключва самостоятелните обекти - индивидуалната собственост на всеки собственик.

Звучи логично, но дяволът е в детайлите. Една стена между два апартамента - чия е? Балконът ви - изцяло ваш ли е? Подземният паркинг - част от етажната собственост ли е?

Какво казва Законът за собствеността (Чл. 38)

Българското законодателство дава примерно, но не ултимативно изброяване на общите части. Ето какво се счита за общо:

Принудителната съсобственост - не можеш да откажеш

Ключовият момент тук е, че съсобствеността върху общите части е ПРИНУДИТЕЛНА. Не можеш да кажеш "аз не искам да притежавам част от покрива, защото съм на първия етаж". Просто като си собственик на апартамент, автоматично притежаваш дял от всички общи части.

Точно тази принудителна съсобственост очертава границите на етажната собственост и ти дава едновременно права и задължения.

Какво определя един вход като самостоятелна етажна собственост?

Тук стават интересни нещата. Не всеки вход в блок е самостоятелна етажна собственост. Има конкретни критерии:

Критерий 1: Архитектурна самостоятелност

Сградата или входът трябва да могат да съществуват и се ползват самостоятелно. Това не се решава от общото събрание - това е архитектурна и конструктивна характеристика.

Критерий 2: Независими общи части

Ако общите части на един вход обслужват САМО и ЕДИНСТВЕНО апартаментите в него, той може да бъде самостоятелна етажна собственост.

Критерий 3: Няма връзки с други входове

Ако между входовете има връзка, която позволява достъп - например:

• Топла връзка между входовете
• Общ подземен паркинг, през който може да се достигне до всеки вход
• Общи технически помещения, достъпни от множество входове

...то тези входове губят своята самостоятелност и са ЕДНА обща етажна собственост, въпреки че са физически отделни сгради или входове.

Подземни паркинги и сутеренни обекти - част от сградата ли са?

Това е един от най-спорните въпроси. Отговорът идва от Наредба No 7 за правила и нормативи за устройство.

Какво определя застроената площ?

Застроената площ на самостоятелен обект (апартамент, офис, магазин) се ограничава от:

• Външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени
• Осовите линии на разделителните стени към съседните обекти
• Цялата площ на балконите и лоджиите

Правилото за подземни обекти

Когато ПОД нивото на жилищната сграда има други обекти - подземен паркинг, магазини, складове и др., за които има:

• Самостоятелен вход, различен от входа на сградата
• Без достъп до сградата през тях

...то тези обекти НЕ СА ЧАСТ от етажната собственост на сградата. Те:

• Не участват в площообразуването
• Не притежават идеални части от общите части на сградата
• Формират собствени общи части
• Не участват във вземането на решения за сградата
• Не участват в разпределението на разходите за поддръжка и ремонти на сградата

Практически примери от Бургас

Пример 1: Блок с две стълбища и топла връзка

В квартал "Славейков" има блок с два входа, свързани с топла връзка на първия етаж. Собствениците се опитаха да се разделят на две отделни етажни собствености, но това е юридически невъзможно - топлата връзка ги прави една етажна собственост.

Пример 2: Сграда с подземен паркинг и отделен вход

В "Меден Рудник" нова сграда има подземен паркинг с отделна рампа и вход, БЕЗ достъп до жилищната част. Паркингът:

• Не се включва в площообразуването на апартаментите отгоре
• Собствениците на паркоместа НЕ плащат такси за поддръжка на жилищната част
• Жилищната част НЕ плаща за поддръжката на паркинга

Защо е важно да знаете какво са общите части?

1. Определя задълженията ви

Всеки собственик е задължен да участва в разходите за поддръжка и ремонт на общите части пропорционално на идеалните си части. Не можете да се откажете.

2. Влияе върху решенията

Промени в общите части изискват решение на общото събрание. Не можете самоволно да:

• Премахнете носеща стена
• Застъклите балкона си (той е обща част отвън)
• Поставите климатик на фасадата без решение
• Направите допълнителна врата към таванското помещение

3. Защитава правата ви

Знаейки какво е обща част, можете да защитите правата си когато съсед:

• Иска да зазида общо таванско помещение
• Претендира за изключително ползване на част от двора
• Прави ремонт, който засяга носещи конструкции

Заключение

Общите части в етажната собственост са сложна материя с много нюанси. Принудителната съсобственост, архитектурната самостоятелност, площообразуването - всичко това определя какво притежавате, какви са задълженията ви и какви права имате.

Разбирането на тези правила не е просто академично - то директно влияе върху ежедневието ви, разходите ви и отношенията със съседите.

Добре информираният собственик е защитен собственик.