Права и задължения на домоуправителя по ЗУЕС 2026

Домоуправителят е единственото лице, което представлява етажната собственост пред държавни органи, доставчици и съда. От 2023 г. ЗУЕС разграничава три форми на управление, а от 20 февруари 2026 г. вече работи и централизираният регистър на професионалните управители, поддържан от МРРБ. В тази статия събираме на едно място кой може да бъде домоуправител, кои са основните му задължения по чл. 23 ЗУЕС, какви права има и каква е отговорността му при нарушения — гражданска, административна и наказателна. Накрая показваме практичния път за избор и смяна и отговаряме на най-често задаваните въпроси на собствениците в Бургас и страната.

Кой може да бъде домоуправител по ЗУЕС?

ЗУЕС не познава една универсална фигура „домоуправител“ — законът допуска три различни форми на управление, всяка със свой режим на избор, отговорност и контрол. Преди да гласувате на общото събрание, добре е да знаете коя от формите подхожда на вашата сграда.

1. Домоуправител, избран от собствениците

Това е класическата фигура — физическо лице измежду собствениците или ползвателите в сградата, избрано от общото събрание. По чл. 19 ЗУЕС кандидатът трябва да е пълнолетен, дееспособен и без съдебни ограничения, ограничаващи правото му да представлява други лица. Възнаграждение се дължи само ако ОС изрично го гласува.

2. Професионален управител — търговец

След промените в ЗУЕС от 2023 г. (чл. 47а–47е) собствениците могат да възложат управлението на търговско дружество, регистрирано по Търговския закон. Той е длъжен да бъде вписан в централизирания Регистър на професионалните управители-търговци по чл. 47б ЗУЕС, поддържан от МРРБ — а не в общински регистър. Регистърът е оперативен от 20 февруари 2026 г. (Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 за ЕИСЕС). Освен вписването, професионалният управител поддържа задължителна застраховка „Професионална отговорност“ и работи срещу възнаграждение, фиксирано в писмен договор за управление с етажната собственост.

3. Сдружение на собствениците

Сдружението е юридическо лице с нестопанска цел, учредено по реда на чл. 25–28 ЗУЕС. То избира управителен съвет и председател, който на практика изпълнява ролята на домоуправител. Сдружението е единствената форма, която дава достъп до програми за саниране и до банкови кредити на името на сградата.

Независимо от формата, изборът се вписва в протокола от общото събрание и в книгата на собствениците по чл. 7 ЗУЕС. Сграда, която иска да участва в общински или национални програми за саниране или да получи единен идентификатор като етажна собственост, трябва допълнително да се впише в Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС) на МРРБ — отделният регистър на сдруженията на ЕС е публичен и достъпен онлайн.

Основни задължения по чл. 23 ЗУЕС

Член 23 ЗУЕС изброява систематично какво дължи домоуправителят на собствениците. Списъкът не е препоръчителен — всяко от тези задължения е законово и при неизпълнение носи административна, гражданска и понякога наказателна отговорност. Ето основните точки, с които всеки управител на сграда трябва да е напълно наясно.

Подробен преглед на отделните разпоредби можете да направите в нашето ръководство по чл. 23 ЗУЕС, където коментираме всяка алинея с практически примери.

Права на домоуправителя

Срещу задълженията си домоуправителят разполага с конкретни законови права, които гарантират, че може ефективно да управлява сградата. Тези права не зависят от добрата воля на отделни собственици — те произтичат пряко от ЗУЕС и от решенията на общото събрание.

• Право на възнаграждение — ако ОС изрично го гласува. За домоуправител-собственик това обикновено е символична сума, а за професионален управител-търговец — договорна цена, фиксирана в договора за управление.
• Право да представлява етажната собственост пред държавни органи, общината, съдилищата, прокуратурата, банките и доставчиците. Това включва подписване на договори, подаване на жалби и водене на дела по овластяване на ОС.
• Право на достъп до общите части за инспекция, оглед на аварии и контрол на ремонтни работи. Когато аварията е в самостоятелен обект, но застрашава общите части, домоуправителят има право да поиска достъп със съдействие на органите на МВР.
• Право да изисква доказателства за брой пребиваващи, за статус „основно жилище“ и за други обстоятелства, които влияят на разпределението на разходите по общите части.
• Право да предлага бюджет и план за ремонти на годишното ОС. Самият план не обвързва собствениците, докато не бъде гласуван, но домоуправителят отговаря за подготовката му.
• Право да обявява публично длъжниците на сградата (на видно място във входа), при спазване на изискванията на закона за защита на личните данни.

Отговорност на домоуправителя — гражданска и административна

Постът на домоуправителя не е почетна функция, а правно отговорна позиция. Законът предвижда няколко вида отговорност, които действат успоредно — гражданска към собствениците и административна към държавата.

Гражданска отговорност

Когато с действие или бездействие домоуправителят причини имуществени вреди на сградата или на отделни собственици, той отговаря по общия ред на чл. 49 ЗЗД (деликтна отговорност). Класически примери са: пропуснат ремонт, който е довел до по-голяма щета; неплатени навреме сметки, които са довели до спиране на услуга и до начислени лихви; неподадена застрахователна претенция в законовия срок.

Административна отговорност

Глобите по чл. 55–58 ЗУЕС се налагат от общинската администрация. Сред най-често прилаганите санкции са: глоба до 500 евро. за неподаване на годишен отчет; глоба до 2 000 евро. за неспазване на регистрационните задължения по промените от 2023 г.; глоба за невписване в книгата на собствениците. При повторно нарушение размерите се удвояват.

Дисциплинарна отговорност

Само за професионалните управители — търговци. При системни нарушения МРРБ може да отпише дружеството от Регистъра на професионалните управители-търговци по чл. 47б ЗУЕС, което на практика забранява да управлява нови сгради до повторно вписване. Регистрацията се подновява на всеки 5 години със заявление, подадено не по-късно от 1 месец преди изтичането ѝ. Това е една от причините професионалните управители да спазват по-строги вътрешни процедури от частните домоуправители.

Избор и смяна на домоуправителя

Изборът на домоуправител е едно от най-важните решения, които една етажна собственост взема. Грешният избор води до конфликти, изоставени общи части и понякога до съдебни дела. Затова си струва да познавате процедурата в детайли.

Избор

Според чл. 11 ЗУЕС домоуправителят се избира от общото събрание с мнозинство повече от 50 % от идеалните части, представени на събранието. Решението задължително се вписва в протокола, който се подписва от председателя на ОС и един протоколчик.

Срок на мандата

Законът определя максимален срок от 2/две/ години, като договори за по-дълъг срок се считат за недействителни.

Предсрочна смяна

Общото събрание може по всяко време да отзове действащия домоуправител с квалифицирано мнозинство по идеални части. Не са нужни „основателни причини“ — достатъчна е загубата на доверие. Решението влиза в сила незабавно от датата на протокола.

Процедура при смяна

В рамките на 15 дни старият домоуправител предава на новоизбрания:

• касата и всички парични средства (с приемно-предавателен протокол);
• банковата сметка на сградата и пълномощните към нея;
• книгата на собствениците и протоколите от ОС за последните 5 години;
• договорите с доставчици, охранителни фирми и изпълнители на ремонти;
• паспорта на сградата, ако такъв е изготвен.

Често задавани въпроси

Може ли домоуправителят да бъде външен на сградата?

Да. От 2023 г. ЗУЕС изрично допуска управлението да се възлага на професионален управител — търговец, който не е собственик в сградата. Когато управлението е поверено на собственик, той задължително трябва да бъде вписан в книгата на собствениците и да отговаря на изискванията по чл. 19 ЗУЕС — пълнолетие, дееспособност и липса на съдебни ограничения.

Какво се случва ако никой не иска да бъде домоуправител?

Ако общото събрание не успее да избере управителен орган в законовия срок, всеки собственик може да поиска от районния съд по местонахождение на сградата да назначи домоуправител (чл. 11, ал. 5 ЗУЕС). На практика обаче по-разумният изход е възлагане на професионален домоуправител в Бургас срещу възнаграждение, защото съдебно назначеният управител работи безвъзмездно само до първото редовно ОС.

Колко струва смяна на домоуправител?

Самата смяна не струва нищо — решението се взема от общото събрание и се вписва в протокола. Разходите идват, ако новият домоуправител е професионален управител — възнаграждението обикновено е между 2 и 8 евро. на самостоятелен обект на месец в Бургас и зависи от броя апартаменти, услугите в обхвата и сложността на сградата. Конкретни тарифи можете да видите на страницата с цени на професионален домоуправител в Бургас.

Може ли един човек да бъде домоуправител на няколко сгради?

Да. Законът не ограничава броя сгради, които едно физическо или юридическо лице може да управлява едновременно. Когато става дума за професионален управител-търговец, реално в Бургас и страната един екип управлява между 30 и 200 сгради паралелно.

Какво включва "професионален управител-търговец" по 2023 ЗУЕС?

С промените от 2023 г. (чл. 47а–47е ЗУЕС) се въведе фигурата на професионалния управител — търговец, регистриран по Търговския закон, който има право да управлява етажна собственост срещу възнаграждение. Изисква се вписване в централизирания Регистър на професионалните управители-търговци към МРРБ (оперативен от 20 февруари 2026 г.), задължителна застраховка „Професионална отговорност“ в срок до 15 дни от вписването и спазване на изискванията за отчетност, прозрачност и защита на средствата на собствениците.

Какво се случва ако домоуправителят не спазва задълженията си?

Общото събрание може предсрочно да го отзове с обикновено мнозинство по идеални части. Освен това при доказани вреди собствениците могат да търсят гражданска отговорност по чл. 49 ЗЗД, а при злоупотреби с касата — наказателна отговорност за длъжностно присвояване. За дейност без вписване в Регистъра на професионалните управители се налагат глоби — за физически лица 400–770 евро, за юридически лица имуществена санкция 510–1 020 евро (чл. 55–58 ЗУЕС).

Има ли регистър на домоуправителите в България?

Да — от 20 февруари 2026 г., когато влезе в сила Наредба РД-02-20-1/05.02.2026 за Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС). ЕИСЕС се поддържа от МРРБ и съдържа два публични централизирани регистъра — Регистър на професионалните управители-търговци по чл. 47б ЗУЕС и Регистър на етажните собствености и сдруженията. Вписването е задължително за всички търговци, които искат да упражняват дейност като домоуправител по занятие; валидно е за 5 години и подлежи на подновяване. Таксата е 80 евро на хартиен носител или 72 евро по електронен път. Регистърът е публично достъпен в секцията „Регистри“ на сайта на МРРБ. За домоуправители-собственици вписване в централизирания регистър не се изисква — формалното отразяване е в книгата на собствениците на сградата и (при сграда-сдружение) в съответния регистър на ЕИСЕС.