Образци на документи за етажна собственост — договор, протокол, пълномощно, уведомление, декларация (2026)

Пет документа носят основната тежест в управлението на сграда по ЗУЕС — договорът за управление, протоколът от ОС, пълномощното, поканата за свикване и декларацията по чл. 7. Грешка в който и да е прави решенията на ОС оспорими, а домоуправителя — лично отговорен. Тази статия събира структурните образци със задължителните клаузи, сроковете и подписите, проверени спрямо Закона за управление на етажната собственост в актуалната му редакция (последно изменена ДВ. бр. 82 от 2023 г.).

Преди да започнете — три важни правила

1. Документите трябва да отговарят на актуалния ЗУЕС. Най-голямата редакция е ДВ. бр. 82 от 2023 г. — с нея се въведоха професионалният управител-търговец, електронната книга на ЕС и редица нови правила за ОС. Старите образци по форуми често цитират отменени алинеи. Сверявайте с пълния текст на ЗУЕС.
2. Подписи и заверки. По правило документите по ЗУЕС не изискват нотариална заверка — писмената форма е достатъчна. Изключение: пълномощно по чл. 14, ал. 3 на лице извън кръга „член на домакинството или друг собственик“ — изисква нотариална заверка или адвокат с писмено пълномощно.
3. Съхранение на оригиналите. По чл. 23, ал. 1, т. 3 ЗУЕС управителят съхранява всички протоколи от ОС в оригинал заедно с приложенията, плановете, техническия паспорт на сградата, книгата за приходи и разходи и финансовата документация. Законът не определя срок за унищожаване — на практика се пазят докато съществува ЕС.

1. Договор за управление на етажна собственост

Договорът възлага изпълнителните функции — на сдружение или на професионален управител-търговец. От 2023 г. ЗУЕС регулира специално професионалното управление и въвежда няколко императивни клаузи, които не могат да се променят с воля на страните.

Правно основание

Уредено в чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. Възлагането и одобряването на договора с професионален управител-търговец се прави с решение на ОС с мнозинство над 50% идеални части; договорът се сключва от лице, упълномощено от събранието. Изборът на самата фигура „управител“ — с мнозинство над 50% по чл. 17, ал. 2, т. 7.

Задължителни клаузи

• Срок до 2 години. По-дълъг срок се смята за 2 години; клауза за автоматично подновяване или превръщане в безсрочен е недействителна ex lege.
• Страни. ЕС, представлявана от упълномощено лице, и професионалният управител-търговец, вписан в Регистъра по чл. 47б ЗУЕС.
• Обхват на правомощията. ОС определя кои от правомощията на УС по чл. 23 ЗУЕС се възлагат — могат да бъдат всички или само част.
• Възнаграждение. Размер, начин на изчисление (на обект, м² или фиксирано), валута и периодичност.
• Отчетност. Препратка към чл. 23, ал. 1, т. 3а за месечен отчет на видно място и формата на годишния отчет.
• Предсрочно прекратяване. Основания и срок на предизвестието. ОС винаги може да отзове управителя с ново решение (чл. 19, ал. 6 ЗУЕС).

Образец на договор (текстов план)

На какво да внимавате

• Срок над 2 години. Записан „5 години“ или „безсрочно“ — законът ги отрязва на 2.
• Автоматично подновяване. Недействителна клауза, но често управителят я изпълнява и след изтичането на срока.
• Скрити такси. „За извънредни събрания“, „за съдебни дела“, „за справки“ — изброете ги поименно или изключете с клауза за окончателно възнаграждение.
• Липса на правомощия в обхвата. Ако договорът мълчи дали търговецът представлява ЕС пред съда — на практика не може.

2. Протокол от общо събрание

Протоколът е единственото официално доказателство, че събранието се е провело законосъобразно, и първият документ при оспорване в съда. Затова съдържанието му е императивно регулирано в чл. 16 ЗУЕС.

Правно основание

Уредено в чл. 16 ЗУЕС. Ал. 4 — протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. Ал. 5 — задължителното съдържание; ал. 6 — срокът и подписите; ал. 7 — реда за оповестяване и предоставяне на копия.

Задължителни клаузи (по чл. 16, ал. 5)

• Дата и място на провеждане на ОС.
• Пълният дневен ред така, както е обявен в поканата.
• Явили се лица и идеалните части, които представляват.
• Номер на самостоятелния обект на всеки гласувал.
• Начин на гласуване по всяка точка — „за“, „против“ или „въздържал се“.
• Собственоръчен подпис на всеки явил се (отказът се отбелязва в протокола).
• Опис на декларациите при неприсъствено гласуване по чл. 17а.
• Същност на изявленията, направените предложения и приетите решения.

По чл. 16, ал. 6 протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на ОС и се подписва от председателстващия и от протоколчика. При неприсъствено гласуване срокът тече от изтичане на срока за гласуване.

Образец на протокол (текстов план)

На какво да внимавате

• Решение извън дневния ред. По чл. 16, ал. 3 ОС не може да приема такива решения — освен в неотложни случаи. Записано в протокола, такова решение е оспоримо.
• Липса на подписи на гласувалите. Чл. 16, ал. 5 изрично изисква подпис на лицата, които са гласували — не само на председателстващия и протоколчика. Отказът се отбелязва.
• Грешен кворум. При по-висок изискуем кворум (напр. 75% за полезни разходи по чл. 17, ал. 2, т. 3), а в протокола е записан само 51% — решението е недействително.

3. Пълномощно за общо събрание

Пълномощното позволява на собственик, който не може лично да присъства, да участва в гласуването чрез представител. Точно тук се правят повечето грешки — погрешно лице, повече от трима представлявани, неприложено копие.

Правно основание

Уредено в чл. 14 ЗУЕС. Ал. 1 — упълномощаване на пълнолетен член на домакинството, вписан в книгата на ЕС, или на друг собственик; формата е писмена (включително електронен документ на e-mail на УС) или устна на същото/предходно ОС с отбелязване в протокола. Ал. 3 — упълномощаване на лице извън този кръг изисква нотариална заверка или адвокат с писмено пълномощно. Ал. 4 ограничава броя представлявани до трима. Ал. 5 задължава копие от пълномощното да се приложи към протокола.

Задължителни клаузи

• Данни на упълномощителя — трите имена, ЕГН/ЕИК, адрес, номер на обект, идеални части.
• Данни на пълномощника — трите имена и качеството (член на домакинство, друг собственик, адвокат).
• Конкретно ОС, за което е пълномощното — дата и адрес на сградата.
• Обхват на представителната власт — по всички точки от дневния ред или по конкретно посочени.
• Дата, място, подпис на упълномощителя.
• При лице извън кръга по ал. 1 — нотариална заверка на подписа.

Образец на пълномощно (текстов план)

На какво да внимавате

• Най-много трима упълномощители. Чл. 14, ал. 4 — четвъртото пълномощно е недействително за този глас.
• Член на домакинството трябва да е вписан в книгата. Ако живее в апартамента, но не е вписан — пълномощното без нотариална заверка е недействително.
• Копие към протокола. Чл. 14, ал. 5 — без приложено копие пълномощникът може да бъде оспорен.

4. Уведомление (покана) за свикване на общо събрание

Поканата е едновременно уведомление и доказателство, че процедурата за свикване е спазена. Сгрешена покана води до отмяна на цялото събрание — затова чл. 13 ЗУЕС е изброил буквално всеки елемент.

Правно основание

Уредено в чл. 13 ЗУЕС. Ал. 1 — сроковете и редът (поставяне на видно място); ал. 7 — задължителното съдържание; ал. 8 — забрана за свикване в почивни и празнични дни (освен в неотложни случаи).

Задължителни клаузи (по чл. 13, ал. 7)

• Дневен ред — въпросите, предложени за обсъждане.
• Конкретни проекторешения при неприсъствено гласуване по чл. 17а.
• Дата, час и място на провеждането.
• Срок за неприсъственото гласуване (ако такова е предвидено).
• Електронен адрес на УС, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2.
• Подпис на лицата, които свикват ОС.
• Отбелязани директно върху поканата дата и час на поставянето ѝ.

Срокът за поставяне е не по-късно от 7 дни преди датата на ОС, а в неотложни случаи — 24 часа. ОС не може да се проведе по-рано от осмия ден след поставянето (24 часа в неотложни случаи). За поставянето се съставя отделен протокол.

Образец на покана (текстов план)

На какво да внимавате

• Дата и час на поставяне. Без отбелязване директно върху поканата спорно е дали 7-дневният срок е спазен. Подкрепя се с отделен протокол.
• Неотложни случаи. 24-часовият срок е допустим само при реална неотложност — авария, заплаха за сигурността. „Неотложно ОС“ за бюджет за следващата година е оспоримо.

5. Декларация на собственик по чл. 7 ЗУЕС

Декларацията съобщава данните за вписване в книгата на ЕС — основа на цялото управление. Без актуална декларация не може да се изчисли точна такса „поддръжка“ по брой пребиваващи.

Правно основание

Уредено в чл. 7 ЗУЕС. Ал. 3 — всеки собственик или ползвател подава декларация в 15-дневен срок от придобиване на собствеността или ползването, при отдаване под наем или встъпване в правоотношение, допускащо пребиваване на трети лица. Ал. 7 — образецът се утвърждава от министъра на МРРБ. Декларацията може да бъде подадена и на електронния адрес на УС.

Задължителни клаузи (по чл. 7, ал. 2)

• Самостоятелен обект — предназначение и застроена площ.
• Идеални части от общите части (в проценти).
• Данни на собственика/ползвателя — физическо лице (трите имена, e-mail) или юридическо лице/ЕТ (наименование, БУЛСТАТ/ЕИК, e-mail).
• Членовете на домакинството, които живеят със собственика/ползвателя.
• Времето, през което посочените лица не ползват самостоятелния обект.
• Обитатели, временно пребиваващи >30 дни — име, дата на вписване и на отписване.
• Уговорки между собственика и ползвателя относно управлението на общите части.
• Данни за домашни любимци по чл. 7, ал. 6 — за кучета и номер на ветеринарномедицински паспорт.

Образец на декларация (текстов план)

На какво да внимавате

• 15-дневен срок. Закъснелите декларации не правят актовете на УС незаконни, но усложняват разпределението на разходите по брой пребиваващи.
• Образец на министъра на МРРБ. Чл. 7, ал. 7 — при публикуван официален образец използването на собствен може да бъде оспорено.
• Достъп до данните. Чл. 7, ал. 4 ограничава кръга — УС, контролен съвет, самият собственик за неговите данни, МВР, МРРБ, общинска администрация и БАБХ. Раздаването на копия по входа е нарушение.

Често задавани въпроси

Може ли образецът да се изтегли в Word или PDF?

Не предоставяме общодостъпни файлове за свободно изтегляне. Всеки документ зависи от конкретната сграда — брой обекти, идеални части, форма на управление. Клиентите на VIVEN получават документите генерирани автоматично през платформата с попълнени данни. Без професионален управител най-сигурният път е да съгласувате образеца с адвокат — еднократна такса, която пести години правни спорове.

Кой подписва протокола от общото събрание?

Съгласно чл. 16, ал. 6 ЗУЕС — председателстващият и протоколчикът. Председателстващ обикновено е председателят на УС или управителят (ал. 2), протоколчикът се избира от ОС с обикновено мнозинство (ал. 4). Подписите на гласувалите собственици също трябва да присъстват по ал. 5; отказът да се подпише се отбелязва в протокола.

Колко собственици може да представлява един пълномощник?

Съгласно чл. 14, ал. 4 ЗУЕС — най-много трима. Ограничението е императивно: пълномощно за четвърти е недействително за този глас и не се отчита в кворума. Без нотариална заверка пълномощник може да бъде само пълнолетен член на домакинството, вписан в книгата, или друг собственик в същата сграда (ал. 1). Извън този кръг — нотариална заверка или адвокат с писмено пълномощно (ал. 3).

В какъв срок трябва да се уведомят собствениците за ОС?

По чл. 13, ал. 1 ЗУЕС — поканата се поставя на видно място не по-късно от 7 дни преди ОС (24 часа в неотложни случаи). ОС не може да се проведе по-рано от осмия ден след поставянето. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата; за поставянето се съставя отделен протокол. Чл. 13, ал. 8 забранява свикване в почивни и празнични дни — освен в неотложни случаи.

Колко време трябва да се съхраняват оригиналите?

По чл. 23, ал. 1, т. 3 ЗУЕС управителят съхранява всички протоколи в оригинал заедно с приложенията, плановете и техническия паспорт на сградата, книгата за приходи и разходи и финансовата документация. Законът не определя срок за унищожаване — на практика се съхраняват докато съществува ЕС. При смяна на управителя оригиналите се предават в 15-дневен срок (чл. 23, ал. 7).

Какво се случва, ако договорът не съдържа задължителен елемент?

За договор по чл. 19, ал. 8 ЗУЕС: договор за срок над 2 години се смята за 2 години ex lege; клауза за автоматично подновяване е недействителна; договор без одобрение с решение на ОС с мнозинство над 50% не обвързва ЕС. Останалите елементи (предмет, възнаграждение, обхват) се регулират от ЗЗД — липсата им често прави договора неизпълняем.