Провеждане на общо събрание на етажна собственост — пълно ръководство по ЗУЕС 2026

Повечето спорове в етажната собственост не започват с лошо решение, а с лошо проведено събрание: покана, поставена ден по-късно, пълномощно без нужната заверка, кворум, преброен по апартаменти вместо по идеални части. Всяка от тези грешки прави решението уязвимо, ако някой собственик го оспори в съда. В това ръководство минаваме през цялата процедура стъпка по стъпка — с таблици за кворума, мнозинствата и сроковете, с примери от практиката на екипа ни в над 150 входа в Бургас и с отговори на въпросите, които собствениците задават най-често.

Какво е общото събрание и какво решава

ЗУЕС познава два органа на управление на етажната собственост: общото събрание на собствениците и управителния съвет (управителя) (чл. 10). Общото събрание е органът, който взема решенията, а управителят ги изпълнява. Когато сградата е организирана като сдружение на собствениците, то има собствено общо събрание по чл. 32–33 ЗУЕС — тази статия описва по-често срещания режим на общото събрание по чл. 11–17а.

Според чл. 11 ЗУЕС общото събрание:

• приема, изменя и допълва правилника за вътрешния ред — и е длъжно да има такъв (ал. 3);
• избира и освобождава управителния съвет (управителя), касиера и контролния съвет (контрольора);
• приема годишния бюджет и одобрява годишните отчети на управителя и контрольора;
• определя месечните вноски за управление и поддържане и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“;
• приема и изменя плана за ремонти и решава кои разходи да се извършат;
• решава отдаването под наем на общи части, поставянето на реклами и технически съоръжения, присъединяването към мрежи;
• може да възложи управлението на професионален управител-търговец, да тегли кредити и да кандидатства за субсидии;
• може да опрощава, отсрочва или разсрочва финансови задължения и да определя възнаграждения на управителя, контрольора и касиера.

Две ограничения са важни на практика. Общото събрание не може да откаже разходи, необходими за поддържането или възстановяването на общите части (чл. 11, ал. 2). А приетите решения обвързват и бъдещите собственици, ползватели и обитатели (чл. 11, ал. 4) — купувачът на апартамент не може да твърди, че решението за вноските „не се отнася за него“.

Кога и кой свиква общото събрание

Общото събрание се свиква най-малко веднъж годишно от управителния съвет (управителя) или от контролния съвет (контрольора) (чл. 12 ЗУЕС). Законът обаче не оставя собствениците зависими от волята на управителя:

Управител, който не свиква задължителното годишно събрание, нарушава закона — за неизпълнение на задълженията по ЗУЕС се налага глоба по чл. 56, ал. 1, а общото събрание може да прекрати мандата му предсрочно (чл. 19, ал. 6).

Поканата за общо събрание — срок, съдържание и поставяне

Грешките в поканата са най-лесни за доказване при оспорване, затова тя трябва да е безупречна. Чл. 13 ЗУЕС урежда четири неща: срока, съдържанието, начина на поставяне и уведомяването на отсъстващите собственици.

Срок: 7 дни, а събранието — най-рано на осмия ден

Поканата се поставя не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а събранието може да се проведе най-рано на осмия ден след поставянето. Ако поканата е поставена на 5 октомври, най-ранната законна дата е 13 октомври. В неотложни случаи срокът е 24 часа и събранието се провежда не по-рано от 24 часа след поставянето (чл. 13, ал. 1).

Какво трябва да съдържа поканата

Съдържанието е изброено в чл. 13, ал. 7 ЗУЕС. Поканата трябва да посочва:

• дневния ред — въпросите, предложени за обсъждане;
• датата, часа и мястото на провеждане;
• конкретни проекторешения и срока за неприсъствено гласуване — ако се предвижда такова;
• електронния адрес на управителния съвет (управителя), който трябва да е вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2 ЗУЕС;
• подписите на лицата, които свикват събранието, и отбелязани върху нея дата и час на поставяне (чл. 13, ал. 1).

Готов текстов образец с всички задължителни реквизити има в нашите образци на документи за етажна собственост.

Как се поставя поканата и как се доказва

Поканата се поставя на видно и общодостъпно място на входа. Лицата, които свикват събранието, отбелязват върху нея датата и часа на поставяне и съставят протокол за поставянето. Този протокол е единственото сигурно доказателство, ако някой собственик твърди, че не е бил уведомен. На практика препоръчваме още една снимка на поставената покана с видими дата и час и съхраняване на протокола заедно с протокола от самото събрание.

Собственици, които не живеят в сградата

Собственик или ползвател, който не ползва обекта си или ще отсъства повече от месец, е длъжен да уведоми писмено управителя и да посочи електронна поща, адрес в страната и телефон за покани (чл. 13, ал. 2). Ако го е направил, поканата му се съобщава устно (удостоверено с подпис на свикващите) или се изпраща на посочения адрес, включително по имейл (ал. 3). Ако не е посочил данни, той се смята за уведомен с поставянето на поканата на входа (ал. 4). Затова книгата на етажната собственост трябва да е актуална — от нея зависи дали поканата е редовна. За обекти, собственост на общината или държавата, данните се подават от кмета или съответния орган (ал. 5).

В кои дни не може да се провежда общо събрание

Освен в неотложни случаи, общото събрание не се свиква в официални празници и в дни, обявени от Министерския съвет за почивни (чл. 13, ал. 8). Обикновените събота и неделя не са сред забранените дни — затова много сгради провеждат събранията си в уикенда, когато присъстват повече собственици.

Дневният ред и проекторешенията

Дневният ред определя кои решения изобщо могат да бъдат взети. Общото събрание не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи (чл. 16, ал. 3 ЗУЕС). Точка „Разни“ позволява да се обсъди нов въпрос и да се предложи за следващото събрание, но решение по нея е незаконосъобразно.

Добре написаният дневен ред спестява спорове. Няколко правила от практиката:

• Една точка — един въпрос. „Избор на управител за срок от 2 години“ и „Определяне на месечната вноска за поддържане“ са две отделни точки.
• Конкретика вместо общи думи. „Ремонт на покрива на стойност до 18 000 евро, финансиран от фонд „Ремонт и обновяване“ и целева вноска“ вместо „Организационни въпроси“.
• Проекторешения към всяка важна точка. Задължителни са само при неприсъствено гласуване, но улесняват гласуването и протокола.
• Приложени документи. Оферти, отчет, проект на бюджет — поставени на входа или изпратени заедно с поканата, за да не се отлага решението за „запознаване“.

Кой участва и как се упълномощава представител

В общото събрание право на глас имат собствениците, като тежестта на гласа е равна на идеалните им части от общите части (чл. 17, ал. 1). Законът третира ползвателите — лицата с вещно право на ползване — наравно със собствениците при свикването и представителството (чл. 12, ал. 5 и чл. 14). Наемателите и другите обитатели нямат собствен глас: ако собственикът иска наемателят да гласува вместо него, трябва да го упълномощи по правилата по-долу. Когато обектът има няколко съсобственици, идеалните части на обекта не се увеличават от това, че присъстват всички — обектът гласува с една и съща тежест.

Кой може да бъде пълномощник

На практика писменото пълномощно посочва данните на упълномощителя и пълномощника, номера на обекта и идеалните му части, датата на събранието и дали пълномощникът гласува свободно или по указания за всяка точка. Готов образец има в статията с образци на документи.

Кворум — кога събранието е законно

Кворумът се брои по идеални части, не по брой апартаменти или хора. Действащите прагове са 51% в часа от поканата и 26% след едночасовото отлагане (чл. 15 ЗУЕС).

И след отлагането, и на следващия ден събранието се провежда само по предварително обявения дневен ред. Второ събрание с нова покана не е нужно — поканата по чл. 13 покрива и трите момента.

Законно събрание не означава прието решение

Кворумът отговаря на въпроса дали събранието може да заседава. Дали решението е прието, зависи от мнозинството, а за най-важните решения то се брои от всички идеални части в сградата, а не от присъстващите. Освен това чл. 15, ал. 1 изрично изключва от общото правило за кворума решенията по чл. 17, ал. 2, т. 1–4 и 7 — за тях присъствието на практика трябва да достига самото изискуемо мнозинство.

Как се брои кворумът на практика

1. Подгответе присъствен списък по обекти — номер на обекта, собственик, идеални части в проценти, колона за подпис и колона „пълномощник“.
2. При влизане всеки подписва срещу своя обект; пълномощниците предават копие от пълномощното и подписват срещу обекта, който представляват.
3. Сумирайте идеалните части на подписаните обекти и отбележете часа — той е важен, ако събранието се отлага.
4. Онлайн участниците в смесен режим се добавят към списъка след установяване на самоличността им.
5. Обявете кворума преди първата точка и го впишете в протокола.

Ако в нотариалните актове няма идеални части или сборът им не е 100%, те се изчисляват като съотношение между площта на обекта с придадените складови помещения и общата площ на всички обекти (чл. 17, ал. 4–5) и се одобряват от общото събрание с мнозинство две трети от самостоятелните обекти (чл. 17, ал. 6). Схема с пример за изчислението има в нашия текст на ЗУЕС с коментари. Какво става, когато кворумът не може да бъде доказан, показва съдебното решение, с което всички решения на едно събрание са отменени.

Как протича събранието — стъпка по стъпка

Общото събрание се провежда на подходящо място в сградата, в прилежащата ѝ площ или на друго място наблизо (чл. 16, ал. 1). Председателства го председателят или друг член на управителния съвет или управителят (чл. 16, ал. 2), а когато правомощията са възложени на професионален управител-търговец, той ги упражнява в срока на договора (чл. 19, ал. 8). Добре проведеното събрание следва един и същ ред:

1. Регистрация. Присъствен списък по обекти, копия от пълномощните, отбелязване на онлайн участниците.
2. Проверка и обявяване на кворума с точния час. При липса — отлагане с един час.
3. Откриване от председателстващия и обявяване на дневния ред от поканата.
4. Избор на протоколчик — с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия (чл. 16, ал. 4).
5. Обсъждане и гласуване по всяка точка поотделно. Гласуването се отбелязва по обекти — „за“, „против“ или „въздържал се“ (чл. 16, ал. 5).
6. Обявяване на резултата след всяка точка: колко идеални части са гласували „за“, какво мнозинство е нужно и дали решението е прието.
7. Решение за неприсъствено гласуване, ако дневният ред го предвижда и то е допустимо за съответните точки (чл. 17а, ал. 3).
8. Закриване и записване на изявленията и предложенията, които трябва да влязат в протокола.

Две практически правила пестят време: обявявайте кое мнозинство е нужно преди гласуването на всяка точка и не допускайте гласуване „с вдигане на ръка“ без записване по обекти — протоколът трябва да показва как е гласувал всеки обект.

Мнозинства — колко гласа са нужни за всяко решение

Мнозинството зависи от вида на решението. Най-важната разлика е от какво се брои: за изброените в чл. 17, ал. 2 решения — от всички идеални части на етажната собственост, а за всички останали — от представените на събранието (чл. 17, ал. 3).

Гласуване по брой обекти вместо по идеални части

С мнозинство повече от 50% от идеалните части общото събрание може да реши някои решения да се приемат с мнозинство от броя на самостоятелните обекти — по правилото „един обект, един глас“ (чл. 17, ал. 7). Това е допустимо само за правилника за вътрешния ред, избора и освобождаването на управителя, касиера и контрольора, размера на вноските за управление и поддържане, достъпа на хора с увреждания и използването на общите части при спорове. Подходящо е за сгради, в които един голям търговски обект държи значителна част от идеалните части.

Неприсъствено гласуване по чл. 17а ЗУЕС

От 31 декември 2023 г. собствениците, които не могат да участват нито присъствено, нито онлайн, могат да гласуват с декларация. Възможността е ограничена и има строги форми (чл. 17а ЗУЕС):

• Само за решенията по чл. 17, ал. 2, т. 3–6 — полезни разходи и кредити, опрощаване и разсрочване на задължения, основен ремонт и обновяване, реклами, съоръжения, мрежи и зарядни точки. За избор на управител или за бюджета неприсъствено гласуване няма.
• Решението да се проведе се взема от общото събрание и се вписва в протокола (ал. 3). Поканата трябва предварително да съдържа проекторешенията и срока за гласуване (чл. 13, ал. 7).
• Срокът е 7 дни след събранието (ал. 3).
• Декларацията съдържа датата на събранието, трите имена, представляваните идеални части, номера на обекта и как се гласува по всяко проекторешение — „за“, „против“ или „въздържал се“ (ал. 4).
• Подаване: на хартия със собственоръчен подпис пред управителя или по електронен път, подписана с електронен подпис по чл. 13 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги (ал. 3). По имейл — само ако електронният адрес на управителя е посочен в поканата и вписан в регистъра по чл. 47а (ал. 5).
• Протоколът се изготвя в 7 дни от края на гласуването и съдържа опис на декларациите (чл. 16, ал. 5–6).

Онлайн общо събрание — смесен режим

От 31 декември 2023 г. общото събрание може да се провежда в смесен режим — присъствено и онлайн чрез видеоконференция, която гарантира установяването на самоличността на участниците (чл. 16, ал. 1). За онлайн участниците протоколът отбелязва идеалните им части, номера на обекта, как са гласували и същността на изявленията им.

Три условия правят онлайн участието защитимо:

1. Процедура в правилника за вътрешния ред. Законът изисква редът за смесения режим да е уреден в правилника (чл. 16, ал. 10). Ако правилникът ви е приет преди края на 2023 г., първо го допълнете.
2. Физическо място в поканата. Текстът говори за смесен режим — присъствено и онлайн. Посочвайте винаги място за присъствено участие и връзката за видеоконференция.
3. Установена самоличност. Индивидуална покана за връзката, включена камера и сверяване на участника с книгата на етажната собственост, преди да бъде добавен към присъствения списък.

Онлайн участието решава най-честия проблем с кворума — собствениците, които живеят в друг град или в чужбина. Платформата на VIVEN поддържа гласуване по идеални части и организация на общите събрания, включително за собственици, които управляват имота си от чужбина.

Протоколът от общото събрание

Протоколът е доказателството, че събранието се е състояло и какво е решило. Воденето му е задължително (чл. 16, ал. 4), а съдържанието, сроковете и оповестяването са уредени подробно в чл. 16 ЗУЕС.

Какво съдържа протоколът

• датата и мястото на провеждане и дневния ред;
• явилите се лица, номерата на обектите и идеалните части, които представляват;
• как е гласувало всяко лице — „за“, „против“ или „въздържал се“ — и подписа му;
• опис на декларациите, ако е проведено неприсъствено гласуване;
• същността на изявленията, направените предложения и приетите решения (чл. 16, ал. 5);
• като приложения — копията от пълномощните (чл. 14, ал. 5), а на практика и присъствения списък и протокола за поставяне на поканата.

Срок, подпис и оповестяване

Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от събранието, а при неприсъствено гласуване — в 7 дни от края на гласуването. Подписва се от председателстващия и протоколчика; отказът да се подпише се отбелязва в протокола (чл. 16, ал. 6).

В същия срок управителят поставя на входа съобщение, че протоколът е изготвен, и заедно с един собственик, ползвател или обитател съставя протокол с датата, часа и мястото на поставянето. Копие от протокола с надпис „Вярно с оригинала“ и приложенията се предоставят на собствениците, а на отсъстващите, посочили адрес или имейл по чл. 13, ал. 2 — изпращат се (чл. 16, ал. 7). Оригиналите се пазят на хартия от управителя заедно с приложенията (чл. 23, ал. 1, т. 3). Образец на протокол има в статията с образци на документи.

Оспорване на протокола

Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително дали решенията са отразени вярно — писмено пред управителя в 7-дневен срок от съобщението, а ако собственикът отсъства — не по-късно от един месец (чл. 16, ал. 9). Това е отделна процедура от съдебното оспорване на самите решения.

След събранието — изпълнение и оспорване на решенията

Изпълнение

Решенията се изпълняват в сроковете, определени в тях, а ако срок няма — в 14 дни от оповестяването им (чл. 38, ал. 1). Когато собственик не изпълни решение, например не плаща гласуваната вноска, управителят може да поиска заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1, т. 1 ГПК, като приложи препис от решението (чл. 38, ал. 2). За разходи за необходим ремонт общото събрание може да поиска предварително изпълнение (чл. 39).

Оспорване пред съда

Всеки собственик може да поиска отмяна на незаконосъобразно решение с молба до районния съд по местонахождението на сградата в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 (чл. 40 ЗУЕС). Молбата не спира изпълнението, освен ако съдът постанови друго. Съдът оставя решението в сила или го отменя, а решението му подлежи на обжалване (чл. 42). Актовете на управителя се оспорват в по-кратък срок — 14 дни, и решението на съда по тях е окончателно (чл. 43). Подробен разбор на реален казус има в статията как да оспорите решение на общото събрание.

Смяна на управителя

Когато събранието избере нов управителен съвет (управител), документите, парите, данните за банковите сметки и картите се предават с протокол в 15 дни от вписването на новия управител в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2, буква „б“ ЗУЕС (чл. 23, ал. 7). Как става вписването, обясняваме в ръководството за регистрация в ЕИСЕС.

Годишно общо събрание — примерен дневен ред

Задължителното годишно събрание е удобният момент да се решат всички повтарящи се въпроси наведнъж. Примерният дневен ред по-долу покрива законовите задължения на управителя и контрольора:

1. Отчет на управителния съвет (управителя) за изминалата година и за изпълнението на плана за ремонти (чл. 23, ал. 2 и чл. 11, ал. 1, т. 8).
2. Доклад на контролния съвет (контрольора) или на определените от събранието лица за проверката на касата (чл. 24, ал. 5).
3. Приемане на годишния бюджет за приходите и разходите (чл. 11, ал. 1, т. 4).
4. Определяне на месечните вноски за управление и поддържане и на вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ (чл. 11, ал. 1, т. 5 и 7).
5. Приемане на план за ремонти за годината (чл. 11, ал. 1, т. 8).
6. Избор на управителен съвет (управител), касиер и контролен съвет (контрольор) — при изтичане на мандата им (чл. 19, ал. 2 и чл. 24, ал. 1).
7. Определяне на възнагражденията на управителя, контрольора и касиера (чл. 11, ал. 1, т. 16).
8. Изменения в правилника за вътрешния ред — например процедура за смесен режим на събранията (чл. 16, ал. 10).

Управителят изготвя бюджета и плана за ремонти (чл. 23, ал. 1, т. 4) и вече всеки месец поставя на входа отчет за приходите и разходите (чл. 23, ал. 1, т. 3а) — годишното събрание обобщава информацията, която собствениците са виждали през цялата година.

Срокове на един поглед

12 процедурни грешки, които правят решенията уязвими

При оспорване по чл. 40 съдът проверява процедурата от поканата до протокола. Това са грешките, които виждаме най-често, когато поемаме управлението на сграда с проблемно минало:

1. Поканата е поставена по-малко от 7 дни преди събранието или върху нея не са отбелязани дата и час на поставяне.
2. Няма протокол за поставянето на поканата.
3. Поканата не съдържа дневен ред, място, час или електронния адрес на управителя.
4. Собственик, посочил имейл или адрес по чл. 13, ал. 2, не е уведомен по посочения начин.
5. Кворумът е преброен по брой апартаменти вместо по идеални части.
6. Събранието е започнало след отлагането, без да е изтекъл един час, или „следващият ден“ е почивен.
7. Един пълномощник представлява повече от трима собственици.
8. Външно лице гласува без пълномощно с нотариална заверка на подписа.
9. Копията от пълномощните не са приложени към протокола.
10. Прието е решение по точка „Разни“ или по въпрос извън дневния ред.
11. Мнозинството е изчислено от присъстващите, а законът изисква мнозинство от всички идеални части.
12. Протоколът не показва как е гласувал всеки обект или не е изготвен и оповестен в 7-дневния срок.

Специални случаи

Първо общо събрание в нова сграда

В нововъзникнала етажна собственост първото събрание се свиква в 6 месеца от възникването ѝ от собственици с поне 20% идеални части, а след този срок — от всеки собственик или ползвател (чл. 12, ал. 6). Управителят се избира в 6 месеца от въвеждането на сградата в експлоатация (чл. 21, ал. 4). На първото събрание обикновено се приемат правилникът, изборът на управител и касиер, размерът на вноските и одобряването на идеалните части, ако не са посочени в нотариалните актове.

Сграда с няколко входа

Когато сградата има повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки вход поотделно и обхваща и общите части, прилежащи към обектите в този вход (чл. 8, ал. 2). Тогава кворумът и мнозинствата се изчисляват по идеалните части във входа, а ако сборът им не е 100%, те се преизчисляват по чл. 17, ал. 5, т. 2. Кога входът може да се обособи като самостоятелна етажна собственост, обяснява решение на ВКС.

Съвместно общо събрание

Когато въпросът засяга общи части на две или повече етажни собствености — общ покрив, двор или отоплителна инсталация — се провежда съвместно общо събрание. Всяка етажна собственост излъчва равен брой представители, събранието се свиква от управителя на една от тях и следва общите правила, а решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите (чл. 18).

Когато управителят отказва да свика събрание

Съберете подписи на собственици с поне 20% идеални части и отправете писмено искане до управителя. Ако той не свика събранието в 10 дни, същите собственици го свикват сами по реда на чл. 13 (чл. 12, ал. 3–4). Ако от последното събрание е минала повече от година, всеки собственик може да го свика и без искане (чл. 12, ал. 5). В дневния ред може да се включи и предсрочното прекратяване на мандата на управителя (чл. 19, ал. 6).

Събранието е толкова силно, колкото е силна процедурата му. Покана в срок, кворум по идеални части и протокол по чл. 16 са това, което прави решенията устойчиви в съда.

Често задавани въпроси