Как да оспорите решение на общото събрание? Казус от съдебната практика

Общото събрание взе решение с което не сте съгласни. Нямало е кворум. Никой не ви е уведомил. Чувствате се заобиколени. Какво можете да направите? Анализът на едно реално съдебно решение ще ви даде отговорите.

Казусът: Решение № 772 от Районен съд Пловдив

През юли 2021 година се провежда общо събрание на етажна собственост в Пловдив. Вземат се важни решения - за отделяне на входа като самостоятелна ЕС, избор на нов управител, разпределение на разходи. Един от собствениците не е съгласен и се обръща към съда.

Неговите претенции са сериозни:

• Липсва покана за общото събрание
• Няма достатъчен кворум
• Пълномощниците не са надлежно упълномощени
• Някои решения са взети извън дневния ред

Казусът е интересен, защото ясно показва какво можете и какво НЕ можете да направите, когато оспорвате решение на общото събрание.

Важното правило: Решенията на ОС НЕ СА сделки

Собственикът първоначално предявява иск по чл. 26 ЗЗД (Закон за задълженията и договорите) за прогласяване нищожността на решенията. Това е логично на пръв поглед - нали ЗЗД урежда нищожни сделки?

Съдът обаче категорично отхвърля този иск със следната мотивация:

Правилният начин: Иск по чл. 40 ЗУЕС

Собственикът обаче е бил предпазлив и е предявил евентуален иск (т.е. "ако първият не мине") по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията поради незаконосъобразност.

И този път съдът го уважава! Ето защо:

1. Срокът е спазен

Според чл. 40, ал. 2 ЗУЕС имате САМО ЕДИН МЕСЕЦ от узнаването да предявите иск. В случая:

• Събранието: 01.07.2021 г.
• Предявен иск: 30.07.2021 г.
• Резултат: ✅ В срок

Това е кратък, преклузивен срок. Ако го пропуснете, решението става окончателно.

2. Проблеми с кворума

Съдът установява сериозни нарушения при формирането на кворума:

Проблем с пълномощниците

Една пълномощничка (Ш.) е посочена като представител на собствениците на апартаменти D2-05, D2-06, D2-07 и D2-13.

Но:

• За апартамент D2-13 изобщо няма представено пълномощно
• За апартамент D2-23 има подписано пълномощно, но в списъка не фигурира нито собственик, нито пълномощник
• Неясно е дали същият собственик (Р. Т.) притежава И двата апартамента D2-05 и D2-06

Проблем с изчисляването

Според протокола кворумът е 34,58% идеални части. Но поради горните неясноти съдът НЕ МОЖЕ да установи дали този кворум е реално постигнат.

А без минимум 33% идеални части (чл. 15, ал. 2 ЗУЕС), събранието трябва да се отложи - не може да взема решения.

Резултатът: Всички решения отменени

Съдът отменя ВСИЧКИ решения на общото събрание от 01.07.2021 г. като незаконосъобразни.

Собственикът, който завел делото, получава и сторените разноски - 1,431 лева.

Практически съвети за собствениците

1. Винаги проверявайте кворума

Преди да започне събранието, управителят трябва:

• Да брои присъстващите собственици
• Да събира и проверява пълномощните
• Да изчисли дали са налице минимум 33% идеални части

Ако не сте сигурни, поискайте протокола - той е публичен документ и имате право да го прегледате.

2. Внимавайте с пълномощните

Ако упълномощавате някого да ви представлява:

• Пълномощното трябва да е писмено
• Посочете точния обект и датата на събранието
• Уведомете управителя ПРЕДИ събранието
• Един пълномощник може да представлява максимум 3-ма собственици (чл. 14, ал. 4 ЗУЕС)

3. Спазете едномесечния срок

Ако не сте съгласни с решение:

• Имате САМО 30 дни от узнаването
• Узнаването настъпва с получаването на поканата или протокола
• Не чакайте "да видите какво ще стане" - срокът е КРАТЪК и ПРЕКЛУЗИВЕН
• Консултирайте се с адвокат БЪРЗО

4. Оспорете протокола, ако има грешки

Според чл. 16, ал. 9 ЗУЕС имате право да оспорите съдържанието на протокола в 7-дневен срок пред съда, ако смятате, че не отразява вярно решенията.

Това е ОТДЕЛНА процедура от отмяната на решенията, но може да е много важна.

Заключение

Решенията на общото събрание са задължителни за всички етажни собственици. Но това не означава, че са неоспорими.

Ако са взети с нарушение на процедурата или на императивни правни норми, вие имате право да ги оспорите по реда на чл. 40 ЗУЕС - но трябва да действате БЪРЗО.

Не оставяйте правата си неупражнени. Едномесечният срок минава бързо.