VIVENКак да оспорите решение на общото събрание? Казус от съдебната практика
Важна съдебна практика показва какви са правата ви като етажен собственик и как можете да защитите интересите си, когато не сте съгласни с решение на общото събрание.
Кратко резюме
Районен съд Пловдив отменя всички решения на общото събрание на етажна собственост, проведено на 01.07.2021 г., като незаконосъобразни. Съдът отхвърля иска по чл. 26 ЗЗД: решенията на общото събрание не са сделки, а особен вид многостранни актове, които обвързват всички собственици, включително гласувалите "против" и неявилите се, и се уреждат от ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Уважен е евентуалният иск по чл. 40 ЗУЕС, предявен на 30.07.2021 г. — в едномесечния преклузивен срок от узнаването по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Основанието е кворумът: за част от апартаментите липсват пълномощни, а един пълномощник представлява най-много трима собственици (чл. 14, ал. 4 ЗУЕС), затова съдът не установява дали вписаните в протокола 34,58% идеални части реално покриват минималния кворум от 26% по чл. 15, ал. 2 ЗУЕС. Собственикът, завел делото, получава и разноски от 731,55 евро. Изводът: искайте протокола, проверявайте пълномощните и предявявайте иск по чл. 40 ЗУЕС в рамките на 30 дни.
Общото събрание взе решение с което не сте съгласни. Нямало е кворум. Никой не ви е уведомил. Чувствате се заобиколени. Какво можете да направите? Анализът на едно реално съдебно решение ще ви даде отговорите.
Казусът: решение на Районен съд Пловдив
През юли 2021 година се провежда общо събрание на етажна собственост в Пловдив. Вземат се важни решения - за отделяне на входа като самостоятелна ЕС, избор на нов управител, разпределение на разходи. Един от собствениците не е съгласен и се обръща към съда.
Неговите претенции са сериозни:
- Липсва покана за общото събрание
- Няма достатъчен кворум
- Пълномощниците не са надлежно упълномощени
- Някои решения са взети извън дневния ред
Казусът е интересен, защото ясно показва какво можете и какво НЕ можете да направите, когато оспорвате решение на общото събрание.
Важното правило: Решенията на ОС НЕ СА сделки
Собственикът първоначално предявява иск по чл. 26 ЗЗД (Закон за задълженията и договорите) за прогласяване нищожността на решенията. Това е логично на пръв поглед - нали ЗЗД урежда нищожни сделки?
Съдът обаче категорично отхвърля този иск със следната мотивация:
Ключова разлика според съда
Решенията на общото събрание НЕ СА сделки. Те са особен вид многостранни актове, които:
- Се вземат от неперсонифицирана група лица (етажните собственици)
- Са задължителни за ВСИЧКИ собственици - дори тези които гласуват "против" или не участват
- Се уреждат от специални закони (ЗС и ЗУЕС), а не от ЗЗД
Следователно, не можете да ги атакувате с иск за нищожност по ЗЗД.
Правилният начин: Иск по чл. 40 ЗУЕС
Собственикът обаче е бил предпазлив и е предявил евентуален иск (т.е. "ако първият не мине") по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията поради незаконосъобразност.
И този път съдът го уважава! Ето защо:
1. Срокът е спазен
Според чл. 40, ал. 2 ЗУЕС имате САМО ЕДИН МЕСЕЦ от узнаването да предявите иск. В случая:
- Събранието: 01.07.2021 г.
- Предявен иск: 30.07.2021 г.
- Резултат: ✅ В срок
Това е кратък, преклузивен срок. Ако го пропуснете, решението става окончателно.
2. Проблеми с кворума
Съдът установява сериозни нарушения при формирането на кворума:
Проблем с пълномощниците
Една пълномощничка (Ш.) е посочена като представител на собствениците на апартаменти D2-05, D2-06, D2-07 и D2-13.
Но:
- За апартамент D2-13 изобщо няма представено пълномощно
- За апартамент D2-23 има подписано пълномощно, но в списъка не фигурира нито собственик, нито пълномощник
- Неясно е дали същият собственик (Р. Т.) притежава И двата апартамента D2-05 и D2-06
Проблем с изчисляването
Според протокола кворумът е 34,58% идеални части. Но поради горните неясноти съдът НЕ МОЖЕ да установи дали този кворум е реално постигнат.
А без минимум 26% идеални части (чл. 15, ал. 2 ЗУЕС) събранието не може да взема решения.
Резултатът: Всички решения отменени
Съдът отменя ВСИЧКИ решения на общото събрание от 01.07.2021 г. като незаконосъобразни.
Собственикът, който завел делото, получава и сторените разноски - 731,55 евро.
Практически съвети за собствениците
1. Винаги проверявайте кворума
Преди да започне общото събрание на етажната собственост, управителят трябва:
- Да брои присъстващите собственици
- Да събира и проверява пълномощните
- Да изчисли дали са налице минимум 26% идеални части
Ако не сте сигурни, поискайте протокола - той е публичен документ и имате право да го прегледате.
Как се брои кворумът по действащия закон, кой може да бъде пълномощник и какво мнозинство изисква всяко решение, обясняваме в ръководството за провеждане на общо събрание на етажна собственост.
2. Внимавайте с пълномощните
Ако упълномощавате някого да ви представлява:
- Пълномощното трябва да е писмено
- Посочете точния обект и датата на събранието
- Уведомете управителя ПРЕДИ събранието
- Един пълномощник може да представлява максимум 3-ма собственици (чл. 14, ал. 4 ЗУЕС)
3. Спазете едномесечния срок
Ако не сте съгласни с решение:
- Имате САМО 30 дни от узнаването
- Узнаването настъпва с получаването на поканата или протокола
- Не чакайте "да видите какво ще стане" - срокът е КРАТЪК и ПРЕКЛУЗИВЕН
- Консултирайте се с адвокат БЪРЗО
4. Оспорете протокола, ако има грешки
Според чл. 16, ал. 9 ЗУЕС имате право да оспорите съдържанието на протокола в 7-дневен срок пред съда, ако смятате, че не отразява вярно решенията.
Това е ОТДЕЛНА процедура от отмяната на решенията, но може да е много важна.
Заключение
Решенията на общото събрание са задължителни за всички етажни собственици. Но това не означава, че са неоспорими.
Ако са взети с нарушение на процедурата или на императивни правни норми, вие имате право да ги оспорите по реда на чл. 40 ЗУЕС - но трябва да действате БЪРЗО. При сложен казус потърсете юридическа подкрепа по ЗУЕС от професионален домоуправител в Бургас — екипът ни е специализиран именно в подобни процедури.
Не оставяйте правата си неупражнени. Едномесечният срок минава бързо.