Кога входът може да се отдели като самостоятелна етажна собственост?

"Ние сме вход 2, искаме да се отделим от вход 1!" Звучи просто - има си врата, има си апартаменти. Но Върховният касационен съд казва: не е толкова просто.

Какво казва законът?

Чл. 8, ал. 2 ЗУЕС гласи:

"Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход."

Звучи ясно, нали? Ако има два входа - могат да се управляват отделно.

Но има уловка. Върховният касационен съд обяснява: наличието на физическа врата НЕ Е достатъчно.

Казусът: Медицинска сграда във Велико Търново

Бивша поликлиника с множество кабинети. Детската секция (6 кабинета на партерен етаж) иска да се отдели като самостоятелна етажна собственост.

Аргументът им:

• Имаме отделен вход (бивш вход за детската поликлиника)
• Секцията е функционално обособена още от проекта
• Може да функционира без конфликт с останалата част

Решение на ВКС: ОТКАЗ. Отделянето е НИЩОЖНО.

Защо ВКС отказа отделянето?

1. Входът не обслужва САМО тези кабинети

Да, физически вратата е там. Но тя води до общи коридори, през които може да се стигне до ВСИЧКИ останали кабинети в сградата.

С други думи:

• Влизаш през "детския вход" → попадаш в общ коридор → можеш да стигнеш до който и да е кабинет
• Този вход НЕ обслужва само "детските" кабинети

2. До кабинетите има достъп от ВСИЧКИ входове

Обратното също е вярно: до "детските" кабинети можеш да стигнеш от ВСЕКИ друг вход на сградата - отново през общите коридори.

Няма изолация. Няма функционална самостоятелност.

3. Самият "детски вход" беше преграден

Още по-комично: входът, който е основание за отделянето, всъщност беше преграден (незаконно, без строителни книжа) и се използваше за търговска дейност.

Така че на практика жителите дори НЕ го ползваха - влизаха през другите входове.

Какво означава "функционална самостоятелност"?

ВКС обяснява: отделният вход трябва да осигурява ефективно самостоятелно управление.

Това означава:

1. Изолация на достъпа: Входът дава достъп САМО до "вашите" апартаменти, не и до други
2. Никаква функционална връзка: Няма общи коридори, фоайета, асансьори, които се споделят с другите входове
3. Невъзможност за "безпрепятствено преминаване": Не може свободно да се минава между входовете
4. Обособени общи части: Всеки вход има СВОИ стълби, коридори, асансьор и т.н.

Конкретните факти по делото

ВКС установява следните ключови обстоятелства:

"Процесните кабинети не са отделени от останалите обекти на сградата по начин, който ги прави наистина самостоятелни – без никаква свързаност с обектите около останалите входове и като изключва общото ползване – наред с тези други обекти – на съответни общи части (напр. коридори, фоайета, асансьори и др.)."

И още по-ясно:

"Този вход не дава достъп само до тези кабинети (а и до всички останали – посредством съществуващите коридори, опасващи цялата сграда и осъществяващи връзката между отделните й блокове и с вертикалните съоръжения)."

Практически примери

✅ Пример 1: Може да се отдели

Блок с два входа, разделени с разделителна стена:

• Вход 1: Води до стълбище 1 → апартаменти 1-10
• Вход 2: Води до стълбище 2 → апартаменти 11-20
• Няма коридор или връзка между двете стълбища
• Всеки вход има СВОЙ асансьор, почтови кутии, електромери

Резултат: Може да се отделят, защото са напълно независими.

❌ Пример 2: НЕ може да се отдели

Блок с два входа, но с общ коридор на партера:

• Вход 1: Води до фоайе → общ коридор
• Вход 2: Също води до същото фоайе / общ коридор
• От коридора има две стълбища - едното обслужва апартаменти 1-10, другото 11-20

Резултат: НЕ могат да се отделят, защото споделят общи части (коридор, фоайе).

❌ Пример 3: "Топъл свод" между входове

Два входа, разделени с разделителна фуга, но има "топъл свод" (покрит коридор/преход) между тях:

• Физически входовете са отделени
• Но има преход, през който може да се мине от единия към другия

Резултат: НЕ могат да се отделят - има функционална връзка.

❌ Пример 4: Общ подземен паркинг

Блок с три входа, всеки със свое стълбище, НО с общ подземен паркинг:

• Вход 1: Води до стълбище 1 → апартаменти 1-15
• Вход 2: Води до стълбище 2 → апартаменти 16-30
• Вход 3: Води до стълбище 3 → апартаменти 31-45
• НО: И трите стълбища имат достъп (асансьор или стълби) до общия подземен паркинг
• През паркинга може свободно да се мине от едно стълбище към друго

Резултат: НЕ могат да се отделят - подземният паркинг е обща част, която свързва всички входове.

Защо?

• Подземният паркинг е обща част, която обслужва ВСИЧКИ собственици
• Има свободен достъп между входовете през паркинга
• Разходите за поддръжка на паркинга се носят от всички
• Невъзможно е едно "отделно управление" да контролира достъпа до паркинга

❌ Пример 5: Обща котелна или ТЕЦ

Два входа с отделни стълбища, но с обща котелна в сутерена:

• Котелната се намира в сутерена и обслужва И двата входа
• Достъпът до котелната е през общ коридор в сутерена
• Топлоразпределението е общо за цялата сграда

Резултат: НЕ могат да се отделят - имат обща инфраструктура и общи части в сутерена.

Важно: Дори котелната да не се ползва активно (сградата преминала на ТЕЦ), самото съществуване на общото помещение и възможността за достъп през него прави входовете функционално свързани.

Какво НЕ е достатъчно?

ВКС изрично казва, че следните неща НЕ СА достатъчни сами по себе си:

• Наличие на физическа врата - ако тя води до общи части, споделени с други входове
• Разделителна фуга в стените - ако има коридори, свързващи входовете
• Функционално обособяване в проекта - ако на практика има общи комуникации
• Желание на собствениците - ако не са налице обективни технически предпоставки

Последствия от незаконно отделяне

Ако входът се отдели без да са налице горните предпоставки, решението е нищожно (чл. 26, ал. 1 ЗЗД).

Това означава:

• Новата "етажна собственост" е юридически невалидна
• Всички решения, взети от нейното "общо събрание", също са нищожни
• Избраният "управител" няма легитимност
• Всички собственици продължават да са част от оригиналната ЕС

Практически съвети

Преди да решите да се отделите

1. Наемете архитект/инженер да направи оценка на функционалната самостоятелност
2. Проверете коридорите - има ли общи коридори, свързващи входовете?
3. Проверете стълбите и асансьори - споделяте ли ги с другия вход?
4. Проверете евакуационните пътища - може ли да минете от единия вход към другия?
5. Консултирайте се с юрист - преди да взимате решение за отделяне

Ако вече сте се отделили

Ако сте се отделили, но има съмнение за законосъобразността:

• Проверете дали другите собственици могат да оспорят отделянето
• Имат 1 месец от узнаването по чл. 40 ЗУЕС
• Ако отделянето е нищожно, срокът е безсрочен (може да се оспори по всяко време)

За управители и председатели

• Не подпомагайте незаконни отделяния - ще носите отговорност
• Изисквайте техническа експертиза преди вписване в регистъра
• Проверете дали входът НАИСТИНА е функционално самостоятелен

Заключение

Отделянето на вход като самостоятелна етажна собственост е възможно, но НЕ е автоматично.

Законът изисква реална функционална самостоятелност - не само физическа врата, а пълна изолация на достъпа и липса на общи части, споделени с другите входове.

Наличието на врата не прави входа самостоятелен.
Функционалната независимост прави.