Саниране на жилищна сграда — програми, финансиране и кандидатстване през 2026

„Саниране“ в българския жилищен контекст е цялостно енергийно обновяване на сграда — топлоизолация на фасади и покрив, подмяна на дограма, мерки в общите инсталации — финансирано най-често по национални и европейски програми. През 2026 г. фокусът е върху приключването на одобрените блокове по Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) до 30 юни 2026 г., прехвърлянето на оставащите проекти към „Българска банка за развитие“ (ББР) и подготовката на нов Национален план за саниране до 2050 г. от МРРБ. Тази статия събира на едно място какво е активно сега, кой може да участва, какви документи са нужни и как изглежда процесът от решение до завършена сграда.

Какво е саниране и защо е важно

В България под „саниране“ собствениците разбират цялостно енергийно обновяване на сградата — топлоизолация на външните стени и покрива, подмяна на дограмата, ремонт на покрива, топлоизолация на пода към неотопляеми пространства, подмяна на осветлението в общите части и при нужда мерки по отоплителната и вентилационна инсталация. Цялостният обхват се прилага едновременно — частичните решения дават слаб ефект.

Сградите в България се класифицират по енергийна ефективност по скала от A (най-висок клас) до G. По действащите процедури за саниране целта е след обновяването сградата да достигне минимум клас „В“ на енергопотребление — изискване, заложено в условията на Етап II на „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния сграден фонд“. Постигането на по-висок клас намалява разходите за отопление и охлаждане, повишава вътрешния комфорт, удължава експлоатационния живот на конструкцията и води до по-висока пазарна стойност на самостоятелните обекти.

В по-широка перспектива саниране на сградния фонд е и държавна цел: МРРБ изпраща за съгласуване Национален план за саниране на сгради до 2050 г., който трябва да направи процеса предвидим и дългосрочен.

Активни програми за саниране през 2026 г.

Към момента (май 2026 г.) има три работещи направления за финансиране на саниране на многофамилни жилищни сгради. Условията на всяко са различни — проверявайте самата процедура.

1. „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния сграден фонд“ — Етап I (НПВУ)

• Източник: Национален план за възстановяване и устойчивост (НПВУ), инвестиция C4.I9.
• Безвъзмездна помощ: 100 % от стойността на одобрените мерки за допустимите проекти по Етап I.
• Допустими сгради: многофамилни жилищни сгради, проектирани преди 26 април 1999 г., с поне 4 самостоятелни обекта и поне двама собственици.
• Кой кандидатства: общината — водещ партньор, в съдружие със сдружение на собствениците на сградата.
• Срок за изпълнение: 30 юни 2026 г. за блоковете, останали под управлението на МРРБ; за блоковете, прехвърлени към ББР с ПМС № 22 от 2026 г., срокът е удължен до края на 2029 г.
• Статус на приема: приключил — няма отворен прием на нови проектни предложения.

2. „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния сграден фонд“ — Етап II (НПВУ)

• Източник: НПВУ, продължение на инвестиция C4.I9.
• Финансиране:80 % безвъзмездна помощ и 20 % собствен принос на собствениците на жилища (по информация на МРРБ за Етап II).
• Одобрени сгради: 282 многофамилни жилищни сгради в 65 общински и районни администрации, с очаквани инвестиции около 70,6 млн. евро с ДДС, от които близо 56,2 млн. евро безвъзмездна помощ (по съобщение на МРРБ; стойности конвертирани по фиксиран курс 1 EUR = 1,95583 BGN).
• Изискване след саниране: постигане на минимум клас „В“ на енергопотребление на сградата.
• Срок за изпълнение: 30 юни 2026 г., с възможност за прехвърляне към ББР и удължаване до 2029 г. за част от блоковете.
• Статус на приема: приключил — текущо изпълнение на одобрените проекти.

3. Програма „Развитие на регионите“ 2021–2027 г., Приоритет 4 „Справедлив преход“

• Процедура:BG16FFPR003-4.001 — „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на многофамилни жилищни сгради, включително справяне с енергийната бедност“.
• Източник: Програма „Развитие на регионите“ 2021–2027 г., финансирана от Фонда за справедлив преход (ФСП) и национално съфинансиране.
• Териториален обхват: области в зоната на въглищна трансформация — Стара Загора, Перник и Кюстендил, и допустими общини в съседните засегнати райони (по условията на ФСП).
• Бюджет на първата покана: около 100,4 млн. евро налична безвъзмездна финансова помощ (по данни на управляващия орган).
• Статус на приема: първата покана е приключила с оценен ресурс — сключват се договори с одобрените общини.

След юни 2026 г.: МРРБ обяви подготовка на нов Национален план за саниране на сгради до 2050 г. Следете официалните страници mrrb.bg и eufunds.bg; меродавни са само публикуваните условия на конкретна процедура.

Какви документи са нужни

Списъкът на документите се определя от условията на конкретната процедура и от Методическите указания за програмата. По действащите процедури по НПВУ типичният пакет включва:

• Решение на общото събрание на сдружението на собствениците за участие в програмата, прието с предвиденото в условията квалифицирано мнозинство по идеални части, отразено в протокол по реда на ЗУЕС.
• Учредителни документи на сдружението — учредителен протокол, споразумение, удостоверение за регистрация на сдружението в общинския регистър по чл. 29 ЗУЕС и в регистър БУЛСТАТ.
• Обследване за енергийна ефективност с препоръчани мерки и прогнозен ефект, извършено от сертифициран консултант, вписан в публичния регистър на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР).
• Технически паспорт на сградата, изготвен по реда на Наредба № 5/2006 г. за техническите паспорти. Той описва конструкцията и нейните характеристики и формулира необходимите неотложни мерки.
• Списък на собствениците с идеалните им части и съгласия за участие, заверени по реда, описан в условията за кандидатстване.
• Документи за собственост на самостоятелните обекти (нотариални актове или други правни основания), удостоверяващи правото на участие на собствениците.
• Снимков материал на сградата — фасади, покрив, общи части, отделни визуализирани дефекти, които ще се отстраняват в обхвата на проекта.

Точният списък винаги се проверява в Условията за кандидатстване и Условията за изпълнение на конкретната процедура, публикувани в ИСУН и на сайта на управляващия орган.

Стъпки за кандидатстване

1. Първоначално решение на общото събрание на етажната собственост. На редовно или извънредно ОС се поставя въпросът за саниране, обсъжда се предварителна оценка на нуждите от обновяване и се взема принципно решение да се пристъпи към учредяване на сдружение. Това е стъпка, която обикновено се организира от домоуправителя.
2. Учредяване на сдружение на собствениците по реда на чл. 25–28 ЗУЕС. Свиква се учредително събрание с присъствие на собственици на повече от 67 % от идеалните части. На учредителното събрание се приема споразумение, избира се управителен съвет и председател. Сдружението се регистрира в общинския регистър по чл. 29 ЗУЕС, а след това и в БУЛСТАТ. VIVEN съдейства на собствениците по подготовката на пакета документи.
3. Възлагане на обследване за енергийна ефективност и технически паспорт. Сдружението избира лицензирани консултанти и възлага извършването на двете обследвания. Те се извършват едновременно и резултатите им служат като техническа основа на цялото следващо документиране.
4. Гласуване на конкретно решение за участие в програмата. Когато документите са готови, се свиква ОС на сдружението, на което се гласува решение за кандидатстване, с предвиденото в условията на процедурата квалифицирано мнозинство по идеални части. В протокола се отразяват всички индивидуални съгласия и поетите задължения за собствен принос (при процедури с такъв).
5. Подаване на проектно предложение към общината. Сдружението подава пълния пакет документи към общината, която като водещ партньор по програмата комплектова собствените си административни документи и подава проекта в ИСУН в съответната покана.
6. Оценка и сключване на договор. Управляващият орган оценява проекта; при одобрение общината сключва договор за финансиране. След това стартират процедурите по ЗОП за избор на изпълнител и строителен надзор. Това е етап, който собствениците не контролират пряко.
7. Изпълнение, контрол и приемане. Сдружението и домоуправителят следят изпълнението, участват в работни срещи с общината и строителя и контролират качеството. След приключване се извършват измервания на енергийното потребление, издава се обновен енергиен сертификат и сградата се приема в експлоатация.

Колко финансиране може да получи сграда

Конкретната сума зависи от размера на сградата (РЗП и брой обекти), техническото състояние, необходимите мерки и приложимия процент безвъзмездна помощ по съответната процедура. Меродавни са публикуваните условия, а не общи прогнози. Като ориентир от официалните съобщения на МРРБ:

• По Етап II на НПВУ са одобрени 282 сгради с общ обявен ресурс около 70,6 млн. евро с ДДС, от които близо 56,2 млн. евро безвъзмездна помощ — средно това е приблизително около 200 000 евро безвъзмездна помощ на сграда, със значителни разлики между отделните проекти.
• По BG16FFPR003-4.001 (ПРР 2021–2027) наличният бюджет на първата покана е около 100,4 млн. евро, с граници за един проект, описани в Условията за кандидатстване.
• По Етап I на НПВУ досега са изплатени над 175 млн. евро към общините по сключени договори, по съобщение на МРРБ от май 2026 г.

Стойностите за конкретна сграда се определят след обследването за енергийна ефективност и оценката на проектосметната документация. Преди това всяко „гарантирано“ число е приблизително.

Какво НЕ покрива програмата

В обхвата на програмите за саниране влизат само мерките по общите части на сградата, насочени към енергийна ефективност и към изпълнение на неотложни мерки от техническия паспорт. Извън обхвата по правило остават:

• Ремонти във вътрешността на отделните апартаменти — подове, бани, кухни, мазилки, ВиК и електро в самостоятелните обекти.
• Подмяна на интериорна дограма между стаите и обзавеждане на жилищата.
• Премиум материали извън нормативите. Материалите трябва да са в съответствие с предписаните в обследването и в техническата спецификация — не „по избор“ на собственика.
• Промяна на предназначението на самостоятелни обекти и преустройства, които не са свързани с енергийната ефективност.
• Нови елементи без енергийна функция — например асансьори, декоративни елементи или паркинги, освен ако не са изрично включени като допустим разход в процедурата.

Ролята на домоуправителя в процеса

Саниране е дълга, документална процедура с тесни срокове и стриктно формализирани изисквания. Когато сградата работи с професионален домоуправител, той поема значителна част от координационната тежест:

• Свикване и водене на общите събрания на етажната собственост с правилно оформена покана, дневен ред, кворум, протокол и регистър на гласовете — основа за всяко по-нататъшно решение по ЗУЕС.
• Подготовка на учредяване на сдружение на собствениците по чл. 25–28 ЗУЕС, събиране на нотариално заверените образци от подписи и регистрация в общината и БУЛСТАТ.
• Координация с енергийния консултант и проектанта на технически паспорт, осигуряване на достъп до общите части и до информацията за пребиваващите.
• Комуникация с общината и управляващия орган, подаване на изискани допълнителни документи в рамките на оценителния процес и подписване на необходимите декларации от името на сдружението.
• Финансово отчитане — отделна каса/банкова сметка за собствения принос (когато се изисква), прозрачни плащания и архивиране на документите за минимум 5 години.

Сграда, която иска да получи единен идентификатор и да участва в национални програми, се вписва и в Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС) на МРРБ — повече за регистъра в нашата статия за правата и задълженията на домоуправителя.

Често задавани въпроси

Кога ще има нови покани за саниране през 2026?

Към момента (май 2026 г.) активните етапи на „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния сграден фонд“ по НПВУ (Етап I и Етап II) са в изпълнение, без отворен прием на нови проекти. С Постановление № 22/2026 управлението на 463 от вече одобрените блока е прехвърлено към „Българска банка за развитие“ ЕАД, със срок до края на 2029 г. По Програма „Развитие на регионите“ 2021–2027 г., Приоритет 4 „Справедлив преход“, оценката на първата покана (BG16FFPR003-4.001) приключи през 2024–2025 г. МРРБ съобщи, че подготвя нов Национален план за саниране до 2050 г. — следете официалните страници на mrrb.bg за нови покани.

Може ли сграда без сдружение на собствениците да кандидатства?

Не. Според условията на действащите процедури кандидатства общината, а собствениците в многофамилната сграда се организират в сдружение на собствениците по реда на чл. 25–28 ЗУЕС. Учредяването изисква общо събрание с присъствие на собственици на повече от 67 % от идеалните части, а решението за участие в програма за саниране също минава с квалифицирано мнозинство. Без регистрирано сдружение сградата не може да получи безвъзмездна финансова помощ от националните и европейските програми.

Какво се случва ако част от собствениците не са съгласни?

Решението за участие в програма за саниране се взема от общото събрание на сдружението с квалифицирано мнозинство по идеални части. След като решението е валидно прието, то обвързва всички собственици — включително тези, които са гласували „против“ или не са присъствали. Когато програмата изисква собствен принос (например 20 % при сегашните условия по Етап II на НПВУ), той се разпределя пропорционално на идеалните части на всеки собственик, независимо от позицията му на гласуването.

Колко време отнема цялата процедура от решение до завършване?

Реалистичният хоризонт е между 18 и 36 месеца. Подготовката на документите — учредяване на сдружение, обследване за енергийна ефективност, технически паспорт, решения на ОС — отнема обикновено 3–6 месеца. След това следват оценка от управляващия орган, сключване на договор с общината, обществена поръчка за избор на изпълнител и надзор, и изпълнение на строително-монтажните работи. Самото изпълнение на санирането на блок обикновено отнема 6–12 месеца в зависимост от размера на сградата и сезона.

Какво е енергиен паспорт и колко струва?

Енергийният паспорт (по-точно сертификат за енергийни характеристики) е документ, който показва годишния разход на енергия на сградата и я класифицира по скала от A до G. Издава се след обследване за енергийна ефективност от лицензиран консултант, вписан в публичен регистър на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР). За многофамилни жилищни сгради цените се определят свободно от пазара. По действащите процедури по НПВУ направените разходи за обследване и технически паспорт се признават като допустим разход и се възстановяват от програмата.

Трябва ли да платим нещо предварително?

По досегашните етапи на НПВУ собствениците на одобрените сгради не дължаха собствен принос. С новите условия по Етап II на „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване“ безвъзмездната помощ е 80 % от стойността на проекта, а 20 % са собствен принос на собствениците (по информация от МРРБ). Допустимите разходи за обследване и технически паспорт, които сдружението прави предварително, по правило се възстановяват, ако сградата бъде одобрена. Точните правила за конкретна покана се проверяват в условията на самата процедура.

Какво се случва ако фирмата изпълнител не приключи в срок?

Изпълнителят отговаря пред общината по сключения договор за строителство — с неустойки, отстраняване на дефекти и при системно неизпълнение прекратяване на договора. Сдружението на собствениците няма пряк договор със строителя; страна по договора е общината. При забавяне сдружението подава сигнал до общината и до управляващия орган (МРРБ или съответната структура по програмата). При проектите, прехвърлени към ББР, срокът за изпълнение е удължен до края на 2029 г., което дава буфер при възникнали забавяния от страна на изпълнители.