Приходи от наем на общи части: На кого принадлежат? Разяснение по ЗУЕС

Управителят съобщава: "Сградата получи 1200 лева от наем на покрива за рекламен билборд." Въпросът е прост, но отговорът изненадва мнозина: На кого принадлежат тези пари?

Критичната разлика: Бюджет vs Доход

Много хора бъркат два напълно различни вида суми, които влизат в "касата" на етажната собственост:

1. Вноски за поддръжка (месечните такси от собствениците)
2. Приходи от наем (пари от отдаване под наем на общи части)

Юридически погледнато, тези две суми са фундаментално различни по произход, цел и собственост.

1. Вноски за поддръжка: Целеви бюджетни средства

Правна основа

Вноските за поддръжка и управление на общите части се дължат по силата на закона (ex lege):

Чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС: Собствениците са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата.

Характеристики на вноските

• Дължимост: Възниква автоматично със собствеността, независимо от волята
• Размер: Определя се от общото събрание (чл. 51 ЗУЕС)
• Цел: Покриват САМО разходи за поддръжка и управление
• Правна защита: Несеквестируеми - не подлежат на изпълнение
• Собственост: Бюджетни средства на ЕС, НЕ доход

2. Приходи от наем: Личен доход на собствениците

Правна основа

Когато етажната собственост наема общи части (покрив, таван, двор, фасада за реклама), тя генерира доход. Но този доход НЕ принадлежи на ЕС като такава.

Чл. 30, ал. 3 Закона за собствеността: Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.

Общите части са в принудителна съсобственост на всички собственици. Следователно приходите от тях принадлежат на отделните собственици, пропорционално на техните идеални части.

Практически пример

Сградата получава 1200 лв. наем месечно за билборд на покрива.

Собственик, който притежава апартамент с 5% идеални части от общите части, има право на:

1200 лв. × 5% = 60 лв. месечно

Това е НЕГОВ личен доход, не част от бюджета на ЕС.

Може ли наемът да се използва за поддръжка?

Често управителите или общите събрания решават: "Парите от наема ще отиват за поддръжка." Звучи разумно - намалява месечните такси.

Но има едно условие: ЕДИНОДУШНО съгласие на всички собственици.

Защо трябва да е единодушно?

Защото тези пари вече принадлежат на отделните собственици. Те не са собственост на ЕС. ЕС е само "посредник" - получава парите и трябва да ги разпредели.

За да вземете пари, които принадлежат на всички собственици, и да ги прехвърлите в бюджета на ЕС, трябва всички да се съгласят.

Данъчни последици: Важно разяснение на НАП

Национална агенция по приходите е издала разяснение (Изх. № 1-141 от 06.10.2010 г.) относно данъчното третиране на доходи от наем на общи части.

Ключови моменти

1. Получатели на дохода са отделните собственици, не ЕС
2. Размер на дохода за всеки собственик е съобразен с дела му в общите части
3. Документи: Наемателят издава документ по чл. 7, ал. 1 от Закона за счетоводството
4. Данък: Всеки собственик дължи данък върху СВОЯ дял от наема

"Независимо че издаденият документ може да е от името на управителя, целият размер на дохода от наем не се счита за получен от него, а от всеки собственик на имота, съразмерно с дела му в общите части на етажната собственост."

Практически пример - данъчно третиране

Наем на покрив: 1200 лв./месец = 14 400 лв./година

Собственик с 5% идеални части:

• Годишен доход от наем: 14 400 × 5% = 720 лв.
• Този собственик трябва да декларира 720 лв. в годишната си данъчна декларация
• Дължи данък 10% = 72 лв.

Сравнителна таблица

Практически съвети

За собствениците

• Питайте за приходи от наем - имате право да знаете колко и от какво
• Изисквайте прозрачност - договори, суми, срокове
• Знайте дела си - колко процента от общите части притежавате?
• Гласувайте съзнателно - ако решават парите да отиват за поддръжка, разберете последствията
• Декларирайте дохода - ако получавате пари от наем, те са облагаем доход

За управителите

• Обяснявайте разликата - не бъркайте бюджет с доходи от наем
• Търсете единодушие - ако искате наемът да влиза в бюджета, всички трябва да се съгласят
• Водете отделна отчетност - приходи от наем отделно от вноски за поддръжка
• Разпределяйте справедливо - ако собственик иска своя дял, дължите му го
• Издавайте документи - за данъчни цели на собствениците

Реални казуси

Казус 1: Билборд на покрива

Сградата отдава покрива за рекламен билборд за 1500 лв./месец. Общото събрание решава парите да влизат в бюджета за намаляване на месечните такси.

Гласуване: 80% ЗА, 20% ПРОТИВ

Последствия:

• 80% от наема (1200 лв.) може да се използва за бюджета
• 20% от наема (300 лв.) трябва да се изплати на несъгласните собственици
• Ако управителят не изплати 300-те лева, това е злоупотреба

Казус 2: Таванско помещение под наем

Сградата отдава таванското помещение за 800 лв./месец на фирма за склад.

Собственик с ателие, който притежава 10% идеални части, НЕ е присъствал на общото събрание.

Права на собственика:

• Има право на 80 лв./месец (10% от 800 лв.)
• Ако не е гласувал нищо, няма съгласие за влагане в бюджета
• Може да иска изплащане на дължимия му дял

Заключение

Разликата между вноски за поддръжка и приходи от наем на общи части е фундаментална. Едните са бюджетни средства, дължими по закон, другите са личен доход на собствениците.

Управителите трябва да бъдат прозрачни относно тези приходи, а собствениците трябва да знаят правата си.

Парите от наем на общите части са ВАШ доход, не подарък от "сградата".