Таксите за поддръжка НЕ СА услуга. Решение на ВКС поставя край на спора

"Аз съм потребител и имам права!" Този довод се чува често, когато собственик отказва да плаща такси за поддръжка. Но законът казва нещо съвсем друго. Нека видим какво решава Върховният касационен съд в свое решение № 128 от 2018 година.

Спорът: Услуга ли е поддръжката?

Собственик отказва да плаща задължените такси за управление и поддръжка на общите части. Етажната собственост отнася спора до арбитражен съд, а собственикът възразява:

• "Аз съм потребител по смисъла на Закона за защита на потребителите (ЗЗП)"
• "Поддръжката е услуга, която ми предоставяте"
• "Споровете с потребители НЕ МОГАТ да се разглеждат от арбитраж"
• "Следователно арбитражното решение е нищожно"

Звучи логично, нали? Ако плащам за нещо, не съм ли потребител на услуга?

Отговорът на ВКС е категорично "НЕ".

Какво казва Върховният касационен съд?

Защо собственикът НЕ Е потребител?

Според чл. 13, т. 1 от ЗЗП, потребител е физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги.

Но ВКС обяснява:

"Правоотношенията по повод притежаването на самостоятелен обект в сграда се подчиняват на специалния правен режим на етажната собственост, установен в Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост."

С други думи - това не е търговска сделка. Това е специално правоотношение между съсобственици на обща собственост.

Защо поддръжката НЕ Е услуга?

Услугата възниква от договор - две страни се договарят едната да предостави нещо, а другата да плати.

При поддръжката обаче:

• Няма договор между собственика и етажната собственост
• Задължението възниква автоматично с придобиването на собствеността
• Законът (чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС) ИЗИСКВА собствениците да участват в разходите
• Собствениците НЕ МОГАТ да откажат - дори да не ползват общите части

Практически последици от решението

1. Не можете да се позовете на ЗЗП

Ако не сте съгласни с размера на таксата или начина на управление, НЕ можете да използвате:

• Комисията за защита на потребителите (КЗП)
• Разпоредбите на ЗЗП за неравноправни клаузи
• Правата на потребителите за отказ от договор

Защо? Защото не сте в потребителско правоотношение.

2. Възражението "Не съм ползвал" не работи

Често чуваме:

• "Аз не съм в страната, защо да плащам?"
• "Не ползвам асансьора, живея на първия етаж"
• "Не искам тази поддръжка, не съм я поръчвал"

Ирелевантно. Задължението произтича от правото на собственост върху апартамента, не от ползването.

3. Как се оспорва размерът на таксата?

Ако смятате, че таксата е неправилно определена, можете:

1. Да участвате в общото събрание и да гласувате "против"
2. Да оспорите решението на общото събрание по чл. 40 ЗУЕС (виж нашата предишна статия)
3. Да поискате изясняване как е изчислена таксата
4. Да искате счетоводни отчети и прозрачност

Но НЕ можете просто да откажете да плащате, позовавайки се на потребителски права.

Още едно важно заключение: Арбитражът и общото събрание

В същото решение ВКС дава важен извод и за арбитражните споразумения.

В казуса общото събрание взема решение да упълномощи председателя да избере арбитраж, пред който да се решават споровете за такси. Председателят избира конкретен арбитражен съд.

Собственикът възразява: "Аз не съм се съгласил!"

ВКС го подкрепя:

"Компетентността на арбитража може да бъде основана само на свободно формирана, взаимна воля на страните за отнасяне разрешаването на спора им пред арбитраж."

Решението на общото събрание НЕ МОЖЕ да замести индивидуалното писмено съгласие на всеки собственик.

Защо е важно това?

Някои етажни собствености включват в правилниците си или вземат решения за разглеждане на спорове пред арбитраж, за да избегнат бавните съдебни процеси.

Но: Ако конкретният собственик не е дал лично писмено съгласие, арбитражното решение срещу него може да бъде отменено.

Практически съвети

За собствениците

• Разберете правата си - те идват от ЗУЕС, не от ЗЗП
• Участвайте в общите събрания - там се взимат важни решения
• Проверявайте отчетите - имате право на прозрачност
• НеIgnorирайте таксите - задължението е законово и ще натрупате лихви
• Оспорвайте по правилния начин - чрез чл. 40 ЗУЕС, не чрез КЗП

За управителите и председатели

• Обяснявайте ясно източника на задължението - законът, не "услугата"
• Осигурявайте прозрачност - отчети, решения, протоколи
• Не разчитайте на арбитраж без съгласие - ако искате арбитражна клауза, всеки собственик трябва да подпише отделно
• Събирайте таксите редовно - имате законово основание

Заключение

Това решение на ВКС поставя край на често срещания спор. Ясно е казано:

1. Собствениците на апартаменти НЕ СА потребители на услуга
2. Таксите за поддръжка се дължат по силата на ЗАКОН
3. Правата и задълженията се уреждат от ЗУЕС, не от ЗЗП
4. Общото събрание НЕ МОЖЕ да ви наложи арбитраж без вашето писмено съгласие

Живеете в етажна собственост? Тогава имате законови задължения, не потребителски избор.